樓市智庫/本港延續低息 樓價明年料升10%\中原亞太區副主席兼住宅部總裁 陳永傑

　　2022年投資者在投資市場仍然難以取捨，繼續會以樓市作為重要投資對象之一。預料2022年上半年香港私人住宅樓價升幅可逾6%，再度突破歷史新高，預計中原城市領先指數（CCL）可上望200點。全年料樓價可升10%，CCL約達206.5點。

　　為遏止通脹，美國開始減少買債，聯儲局明言明年中開始加息，可能多達3次。即使美國明年真的進入加息周期，香港亦未必跟隨，預期香港將繼續維持於歷史低位的低息環境，實質按揭利率將維持於2厘以下。隨着疫情穩定，通關有望，預料2022年上半年香港私人住宅樓價升幅全年約為10%。

　　成交量方面，一手發展商料繼續把握剛需市場，將手持項目盡推出市場，料2022年一手成交宗數有望再創三年新高，達到2萬宗，成交金額有望突破2800億元，再度突破歷史新高。二手方面，在一手樓帶動下，換樓活動加快，預料二手成交可達5.6萬宗，創出10年高，成交金額可望達5500億元。

　　2022年進行投資繼續困難，股市而言，美國股市太昂貴，香港股市太差勁，其他股市又未必熟悉，從股市賺錢難度不比2021年低。

　　黃金高位徘徊，欠缺上升動力，又無息率回報，暫時在1800美元爭持，難重上2000美元。與黃金同樣是實物的住宅樓市可能持續得到追捧，美國私樓直至2021年9月樓價續破歷史新高，年頭升到年尾，未見回軟之勢，世界各大城市樓價亦強勢，反映樓市吸引力不減。

　　新疫情在全球顯著擴散，已愈來愈多財金機構指出新一波疫情損害明年經濟。金融機構高盛、穆迪均下調美國明年經濟增長預測，因為美國民主黨參議員曼欽表示，會反對總統拜登提出的1.75萬億美元國內投資方案。穆迪指出，法案如未能通過，又出現新一波疫情，經濟復甦可能停頓，預計明年實際經濟增長將減少0.5個百分點。高盛就將明年首季經濟增長預測由3%下調至2%，更擔心將增加聯儲局或在明年3月首次加息面對的風險。