樓市新態/香港樓市面臨「三大年代」\祥益地產總裁 汪敦敬

　　圖：分析認為，要減緩本港樓價升幅，必須增加供應量。\中通社

　　北部都會區成功令香港的房屋問題出現了曙光。這是在中央關心香港草根居民的居住權利下，香港政府籌劃的一個重要計劃，但香港市民不能只依賴中央的領導而本身不去努力，筆者認為北部都會區只是政治、行政或施政上解決了「房屋問題」，但是沒有解決到樓價高企的問題，大家仍需進一步努力。

　　現實是，樓市是由市場購買力最頂尖的人去主導，起碼是由消費者金字塔上半部的人為核心。如果要減緩樓價升幅，必須要增加供應量才能對症下藥，而北部都會區主力滿足的是基層，例如將七成的新增土地作公營房屋的用途，但暫時未算很有力去滿足高端的購買力。香港私樓的動工量近年大減，更加重要是，發展商是基於眼前的市場去決定私樓建屋量，所以近幾年很多三房單位被改圖則而分間變成幾間零房至一房的單位，呎價因此可以賣得更高，而中型或以上的單位會更加供求不足。

　　以現在的情況來看，我們暫時未能夠改變眼前出現的「平行時空」情況。平行時空令最近一手可以比同區的二手樓價貴三至五成，單以二手市場來說，屯門區出現呎價1.6萬元至1.7萬元的標準單位成交，亦有呎價9000元至1.1萬元的成交。這種平行時空不是最壞的情況，因為樓價雖然繼續上升，但仍有追落後的屋苑，亦因為出現平行時空，總有不少單位的樓價銳利向上，而另一邊樓價平很多的屋苑亦在慢慢上升。