樓市新態/香港房策越見貼地\祥益地產總裁 汪敦敬

　　作為資深的樓市評論員，筆者讚賞現屆特區政府、公務員，也包括現屆的房屋資助小組近年來推動房屋政策的努力。我與很多人一樣，長期有向特區政府提供意見，近期也見到特區政府吸收民間意見正在逐漸加快。

　　2019年放寬首置人士按揭成數奠定了如今的樓市格局，到了2022年進一步放寬按揭樓價上限措施又做出了一個根本性的改變，即優化了樓市辣招的按揭副作用，打通了換樓鏈和置業上游力，更令購買力不再聚焦在細單位板塊。多了人換樓，自然多了人放售細單位。當細單位放盤量多過入市成交，細單位便從此結構性改變了，價格需要重新再找一個鞏固點然後再逐步上升。

　　以上的改變是十分重要的，雖然令到細單位樓價出現了微調，但這個時段令到年輕人上車容易了。當然，細單位的業主亦不需要太擔心，短期微調只是因為按揭改變令到供求有了新的結構，並不影響長遠投資價值。

　　今年2月，特區政府宣布調整從價印花稅稅階，更加理順了上車及換樓的需要。近兩個月的樓市政策陸續推出，比如針對公屋富戶的合理執法，令到過低的公屋轉流率回復正常。又如重新關注「租者置其屋」政策，「租置」可算是最成功的房屋政策之一，透過有關計劃，特區政府幫助資助者以最低成本成為納稅人及有資產者。

　　長期以來，「租置」令業主與租客住在同一屋苑下，的確引起了管理上的困難，但如果因為這些困難放慢了有關計劃是荒謬的，管理仍然有很多方案可以做得更好。基層的房屋問題是急市民所急啊！我們也不應該介意「租置」受眾將來賣出物業時賺大錢，因為他們不是炒家。為何一個房屋政策令受眾賺錢是有問題呢？當然，筆者認為現在出售租者置其屋的價格的確是平了一點，是可以調節一些的。

　　近年特區政府亦提出私人發展商去興建公營房屋，筆者也是十分同意的，但覺得很多人捉錯用神，私人發展商參建居屋計劃，根據歷史經驗真正的大發展商未必會參與，因為他們有很多盈利的機會，而參與者極可能是薄利多銷的建築商才對。過去私人發展商參建居屋有很多經驗，希望特區政府可以歸納得好去運用。