樓市新態/香港房策越見貼地\祥益地產總裁 汪敦敬
Ta Kung Pao
作為資深的樓市評論員,筆者讚賞現屆特區政府、公務員,也包括現屆的房屋資助小組近年來推動房屋政策的努力。我與很多人一樣,長期有向特區政府提供意見,近期也見到特區政府吸收民間意見正在逐漸加快。
2019年放寬首置人士按揭成數奠定了如今的樓市格局,到了2022年進一步放寬按揭樓價上限措施又做出了一個根本性的改變,即優化了樓市辣招的按揭副作用,打通了換樓鏈和置業上游力,更令購買力不再聚焦在細單位板塊。多了人換樓,自然多了人放售細單位。當細單位放盤量多過入市成交,細單位便從此結構性改變了,價格需要重新再找一個鞏固點然後再逐步上升。
以上的改變是十分重要的,雖然令到細單位樓價出現了微調,但這個時段令到年輕人上車容易了。當然,細單位的業主亦不需要太擔心,短期微調只是因為按揭改變令到供求有了新的結構,並不影響長遠投資價值。
今年2月,特區政府宣布調整從價印花稅稅階,更加理順了上車及換樓的需要。近兩個月的樓市政策陸續推出,比如針對公屋富戶的合理執法,令到過低的公屋轉流率回復正常。又如重新關注「租者置其屋」政策,「租置」可算是最成功的房屋政策之一,透過有關計劃,特區政府幫助資助者以最低成本成為納稅人及有資產者。
長期以來,「租置」令業主與租客住在同一屋苑下,的確引起了管理上的困難,但如果因為這些困難放慢了有關計劃是荒謬的,管理仍然有很多方案可以做得更好。基層的房屋問題是急市民所急啊!我們也不應該介意「租置」受眾將來賣出物業時賺大錢,因為他們不是炒家。為何一個房屋政策令受眾賺錢是有問題呢?當然,筆者認為現在出售租者置其屋的價格的確是平了一點,是可以調節一些的。
近年特區政府亦提出私人發展商去興建公營房屋,筆者也是十分同意的,但覺得很多人捉錯用神,私人發展商參建居屋計劃,根據歷史經驗真正的大發展商未必會參與,因為他們有很多盈利的機會,而參與者極可能是薄利多銷的建築商才對。過去私人發展商參建居屋有很多經驗,希望特區政府可以歸納得好去運用。