樓市新態/銀行傳收緊按揭 樓市復甦添壓\祥益地產總裁 汪敦敬

　　現在的香港樓市十分奇怪，租金由2023年春季開始進入上升趨勢，直到現在升勢仍算凌厲，很多租客變相在幫業主供樓，卻不趁這個最好時機去買樓。

　　更加奇怪的是剛公布的香港M3（M2+有限制牌照銀行等機構的存款及可轉讓存款證）顯示，香港的資金量又再破新高，去到17.8萬億港元。無論活期儲蓄或定期存款，港元、人民幣和美元的資金都大增。在此情形之下，香港銀行居然還收緊按揭，與市場復甦的趨勢相背離，縱使在強勁因素下不斷改善，樓市短期的確是有下跌的壓力。

　　近期銀行融資服務出現不穩定情況，有關問題不斷擴大，正為市場累積風險。筆者認為，特區政府應留意和合適作出介入，掌握適當的市場秩序，以避免問題作過度的發酵。

　　銀行重估物業價格的背景下，的確會因新估價和之前相差太大，銀行要求借款人「補倉」，筆者認為銀行避免風險是合情合理的，但當「純粹補倉潮引發借款人賤賣物業的現象」出現得比「欠供款者引發的危機」還要大的時候，市場掌握不到銀行借貸的進退尺度。除了銀行與銀行之間會互相踐踏之外，市場上的大部分投資者都會停止投資去觀察，以上的情況在非住宅的商業信貸出現，雖然表面上影響不大，但已令到主導購買力幾乎完全停頓，對市場造成內傷。

　　住宅的按揭也在收緊，主要是從樓花開始。近年樓花升幅的確高於樓市指數表現，屯門區的呎價曾在十多個月由1.1萬去到1.7萬至1.8萬元，再加上部分樓盤有高回佣，當樓價下跌，銀行便全面收緊，增加潛在買家的不安。

　　筆者認為，市場似乎荒廢了二、三十年前的樓花發售「按揭保證」或「慣例」。以前樓花發售前，都會有銀行的按揭保證配合。即是說到入伙後，縱使樓價下跌都會以樓花的原價去做按揭借給借款人，這個做法的好處就是銀行一早評估了風險，亦不需要考慮市場出現互相踐踏的情況。更加重要就是，這種樓花保證的做法，間接令到銀行必須在價格上取共識，價格去得太高銀行就自然不肯做按揭保障。