樓市新態/金融市場劇震 MPF機制宜檢視\祥益地產總裁 汪敦敬

　　圖：過去幾年，雖然本港樓價有升有跌，但波動幅度遠低於股票價格。

　　對於退休保障制度，雖然香港比新加坡遲了起步，但強積金的確是一個良好的政策。由於這始終是個具投資性質的政策，任何投資都有風險，尤其在未來中美角力及東升西降的情形之下，西方金融市場已積聚不少泡沫。筆者認為，證券市場風險將會加大，反之，樓市相對表現穩定得多。因此，我們應該想想是否可把置業這部分的資產都納入強積金的系統？即是說，人們可提取累積多年的強積金去買樓自住，很多地方（例如新加坡）都容許將強積金用於買樓。

　　樓市波動遠低於股市

　　過去幾年，差估署樓價指數由最高點下跌了16%（以2021年9月最高點對比2022年12月最低點），股市則最多曾跌53%。在復常後的1至2個月內，不少屋苑的樓價已回升約5%至10%，但比高處的時候仍低約5%至10%；至於股市，最低點為去年10月底，短短兩個月內勁升35%，但仍然比最高點低36%。

　　近日，美國硅谷銀行等多間銀行面臨結業，在這個動盪情況下，股票投資相對容易受外圍因素影響，地產及消費市場是比較容易享受復常之後的內循環效應，所以筆者估計，未來投資股票市場會有較多波動，而地產和零售市場則應該可以繼續向好的，這亦符合東升西降的冷暖相濟現象。這個年頭連香港的房產信託基金價格也在動盪，作為投資者，買房產信託基金是為了補充物業這種不動產的低流通功能，如果信託基金的價格都不穩定，其實就會失去了房產證券化是「紙地產」的本意。總括來說，若比較不同的投資產品，樓市的表現是完勝的。

　　當然如果真的容許把強積金用於買樓，我們首先要增加二手供應，即是說要進一步活化二手市場的流轉量。若要增加二手市場流轉量，我們絕對不可以只依賴新的供應，應該規劃鼓勵二手業主放盤，令七成的需求都可以透過多個板塊之間換樓而自給自足，剩餘不可從二手市場自給自足的板塊，特區政府才鼓勵一手樓去興建此類不足的單位，這樣市場流動加快，分配利益均勻，有足夠供應下樓價自然有較健康的發展。