樓市新態/購買力積聚 樓市不宜看太淡\祥益地產總裁 汪敦敬

　　在這市況波動的年頭，樓市仍然是最佳的投資工具之一。去年，港股個別藍籌股曾下跌70%至80%，但樓價大部分時間表現穩定。根據差估署數字，整體樓市最多下跌16%左右，而目前不少屋苑在復常後高速反彈10%左右，部分屋苑去年曾下跌18%至20%，在復常後急彈10%至12%。

　　樓價谷底應在去年12月中出現，成交量的谷底是在去年11月，執筆之際，成交量大升一倍。價量皆升，樓價的回升趨勢已確定。

　　除了樓價回升趨勢受確定外，我們還要弄清楚怎樣回升，那就先要清楚樓市的本質。如果去年樓價下跌是泡沫爆破（熊市），市場需要長時間復原，甚至回升後再因為支持力不足而跌至更低點。但市場並不是泡沫爆破，用牛熊市理論去判斷是錯誤。這正是筆者為何在樓市最悲觀的時候，仍然強調樓市結構無改變的原因，因為樓市基礎結構無變，跌勢過後樓市會回升得比想像中快。結果的確正如筆者所料。

　　即是說，樓市的本質仍然是「龍市」。龍市理論正是2008年後在中國資金和宏觀調控（樓市辣招）為主導的市場下的新常態，認為樓價只會在「龍市一期」低泡沫上升，去到泡沫略高的時候，政府就會推出政策令其冷卻並去除有限的泡沫。這種新的調整市況，因為沒有了泡沫經濟爆破時的「重傷期」，所以周期會較短，而且市場的底氣往往愈積愈大。

　　龍市結構是高資金、低借貸、低供應、高財富效應。一年的修例風波加上三年的疫情，四年裏香港的資金（M3）、財富效應（供滿樓及定期存款）在大幅膨脹，這當然不屬於牛熊市，只有龍市才可以解釋到。雖然今次疫情加上修例風波，令到「龍市二期」變得冗長，但這只是一個非常性／不可控的因素出現，在市場發展上並沒有改變其前進性。

　　投資應預留進退空間