樓市新態/解決土地房屋問題建議（二）\祥益地產總裁 汪敦敬

　　圖：業界認為，重啟「租者置其屋」要遵守興建新公屋應多於賣出公屋的原則。\中通社

　　香港的深層次矛盾是房屋問題，而要解放的其實不是土地，是人心。上一篇筆者討論了在私樓二手市場作「供應管理」，可增加數以萬計的二手放盤量，也能微調優化樓市的結構。本文討論另一個可增加龐大供應的途徑，就是重啟「租者置其屋計劃」。

　　「租者置其屋」是政府多年來一個成功的房屋政策，以非常平價的價錢將公屋單位賣給租戶，但同時政府亦「放甩」了大量令財務虧損的舊公屋。神奇的是，有關項目往往都會得到一個很理想的樓價升值，於是維修費等開支亦變相轉到由市場承擔了。有人說，賣了一個公屋單位就等於少了一個公屋數目，但其實同時也少了一個長期受資助者。他們由政府長期受資助者改變成為市場的一個消費者，繳交釐印費，從此亦要繳交差餉，這是一個轉虧為盈的轉變。

　　當然，重啟「租者置其屋」要有一個原則，就是興建新的公屋應是多於賣出的公屋，因為去除了舊公屋的財政負擔，政府得到更好的財務狀況去發揮更多的服務，甚至興建更多的公屋。有些人會認為這個做法是便宜了公屋居民，「眼紅」別人是沒有效益的，事情的重點是令更多人有置業的機會。

　　另一個可以增加二手市場供應的方法，就是解放逾30萬個未補地價居屋的居屋第二市場（合資格人士的免補地價轉讓）。現在的市場是僵化的，因為大部分的居屋樓齡已經超過三十年，是超越了買入時政府的擔保期情形的。在樓齡超過三十年的居屋按揭，大部分居屋第二市場裏銀行只可以借得六成貸款，即是說買家以居二價買樓要付出四成首期，這成數是更多於1000萬私樓的最低首期成數，是非常荒謬的事情。市民又怎會認同政府「做到嘢」？

　　當然，政府官僚可以說：「冇問題吖，無擔保期銀行一樣可以做。」這種答案正是反映到政府現行房屋政策不落地，銀行當然可以做，但銀行亦可以不做，或是做得很保守。結果是未能配合市場正常運作，浪費了逾30萬個未補地價居屋的二手供應和轉流。