樓市新態/經濟逐漸復常 港樓有望企穩\祥益地產總裁 汪敦敬

　　2008年之後，牛熊市已不可以準確描述香港樓市了，因為市場由昔日的高借貸變為低借貸，加上當年開始重回供應不足的環境，以及全球嚴重的量化貨幣令到香港銀行體系內的資金大增，配合之前1997年至2003年的樓市低迷，樓市在低轉流的情形之下，反而令到愈來愈多的香港住宅單位供滿樓。在此背景下，香港借貸率及負債率日益減低，其間筆者是以「龍市理論」去描述這種新常態。

　　直到去年初，中國遭遇西方「五眼聯盟」的圍堵，大概年半多一點的時間，本來相對泡沫化極低的港股連續下挫，最多下跌五成多，恒指由31183點跌至14597點。關於這個跌幅，筆者完全不認同這是真實情況的反映，亦不是市場泡沫的爆破，但隨着股市下跌，樓市也出現無序下跌的情況。

　　筆者認為這是大國之爭的博弈時段，所謂博弈即是拳來腳往、各出奇謀，市場已經不可以用數據來推演未來發展，我們只能用市場變化的結果去評估這個新常態的變化。這個階段直至去到今年11月，我們見到「五眼聯盟」的圍堵開始進入到一個相對穩定的階段。而在11月4日，德國總理朔爾茨率團訪問中國，並達成多個大型項目協議，證明了在矛盾之下，大國之間仍有合作的空間。

　　筆者認為現時內地及香港的經濟，解除了圍堵的後顧之憂，在收縮後應該會出現反彈。我們見到很多變化，以周二港股收盤19596點計，較10月底14687點回升了33%。此外，內地的防疫開始放鬆，二十大亦開啟了經濟復甦的序幕。

　　以上只是筆者評估樓市的一些觀點，其中一些重點是投資者應該要留意的。前段時間的市場調整不屬於牛熊市的任何階段，市場泡沫爆破的說法並不正確的，大家可以用一個新的市道去重新評估，但不要再沉醉在牛熊市中，耽誤了可能對你有利的投資時段。當然，每個人的風險及機會結構不同，應該自己去判斷。

　　2012年去到2018年這段時間，樓市每次調整後，很多人都會當它是牛熊市，於是等待更平的價位出現，結果市場觸底之後就會再升。筆者預計，本輪市場復甦之後仍會繼續遵循「龍市理論」，鞏固完之後再升，升到一定程度再重新調整鞏固，這個情況會持續的。以上只是筆者個人的看法，大家可以參考一下。