樓市新態/經濟數據回暖 樓市不宜悲觀\祥益地產總裁 汪敦敬
Ta Kung Pao
執筆當日樓價仍然顯著下跌,而且不少成交都令人感到意外,站在買家角度可以說是「執到死雞」。這是一個買家的美好時光,但對於業主來說,的而且確是一個悲觀的時刻。市場仍然被外圍利淡因素影響,但我們可以憑藉數據,清晰化當下的實際環境。顯然,樓市並沒有分析師或者傳媒標題說得那麼差,或者可以說市場開始出現一絲希望及曙光。
首先,疫情正在逐步改善。新增確診宗數由近期高峰9月8日的11091宗,一路下降至昨日的5594宗。其次,通關政策亦有所鬆動。香港入境檢疫隔離已改為「3+4」,即3天強制檢疫和4天醫學監察;特區政府亦在積極研究「0+7」的入境檢疫安排。無論如何,市民普遍相信檢疫政策會愈放愈寬的。再次,三季度香港出口指數按季升1.9,出口商信心持續改善,以及最新的香港失業率亦回落至4.1%,已連續四期下降。
上述數據證明香港的經濟狀況是可以逐步恢復的,而外圍因素尤其是美國加息「剪羊毛」的影響並沒有想像中那麼大。我們看回美國聯儲局的數據,其實加息沒有令到美國增加大量資金的,截至2022年7月美國的M2(廣義貨幣供應量)都沒有顯著變化。另一方面,在縮表政策上,我們亦看到是不理想的。根據聯儲局資產負債表的總資產數據,美國6月至9月累計縮表的實際數據佔計劃中的比例約34%。
未見資金回流美國
為什麼美元上升,資金並沒有回流美國?以香港為例,多了人購買美元收息產品但相關資金仍然留在香港,不單只香港是這樣,全世界很多地方也是這樣,美國並沒有因此得到「萬劍歸宗」的效果。根據中國商貿部統計,中國吸收外資按美元計算在今年首8月增長了20%。傳說中的中國資金流出或美國資金湧入,全部都是不正確的。
顯然宏觀局勢較我們想像中更穩定,筆者同意香港仍會受一些外來利淡因素影響。美國會否繼續出招去影響環球經濟從而製造動盪?這些風險仍然是需要提前準備應對的,但時間對我們有利,只要陣腳不亂是可以期待美好前景的。因此,現時不適宜對市場看得太悲觀或樂觀,只要提前做好準備,我們會發現眼前仍然是有很多機會的。