樓市新態/經濟數據回暖 樓市不宜悲觀\祥益地產總裁 汪敦敬

　　執筆當日樓價仍然顯著下跌，而且不少成交都令人感到意外，站在買家角度可以說是「執到死雞」。這是一個買家的美好時光，但對於業主來說，的而且確是一個悲觀的時刻。市場仍然被外圍利淡因素影響，但我們可以憑藉數據，清晰化當下的實際環境。顯然，樓市並沒有分析師或者傳媒標題說得那麼差，或者可以說市場開始出現一絲希望及曙光。

　　首先，疫情正在逐步改善。新增確診宗數由近期高峰9月8日的11091宗，一路下降至昨日的5594宗。其次，通關政策亦有所鬆動。香港入境檢疫隔離已改為「3+4」，即3天強制檢疫和4天醫學監察；特區政府亦在積極研究「0+7」的入境檢疫安排。無論如何，市民普遍相信檢疫政策會愈放愈寬的。再次，三季度香港出口指數按季升1.9，出口商信心持續改善，以及最新的香港失業率亦回落至4.1%，已連續四期下降。

　　上述數據證明香港的經濟狀況是可以逐步恢復的，而外圍因素尤其是美國加息「剪羊毛」的影響並沒有想像中那麼大。我們看回美國聯儲局的數據，其實加息沒有令到美國增加大量資金的，截至2022年7月美國的M2（廣義貨幣供應量）都沒有顯著變化。另一方面，在縮表政策上，我們亦看到是不理想的。根據聯儲局資產負債表的總資產數據，美國6月至9月累計縮表的實際數據佔計劃中的比例約34%。

　　未見資金回流美國

　　為什麼美元上升，資金並沒有回流美國？以香港為例，多了人購買美元收息產品但相關資金仍然留在香港，不單只香港是這樣，全世界很多地方也是這樣，美國並沒有因此得到「萬劍歸宗」的效果。根據中國商貿部統計，中國吸收外資按美元計算在今年首8月增長了20%。傳說中的中國資金流出或美國資金湧入，全部都是不正確的。

　　顯然宏觀局勢較我們想像中更穩定，筆者同意香港仍會受一些外來利淡因素影響。美國會否繼續出招去影響環球經濟從而製造動盪？這些風險仍然是需要提前準備應對的，但時間對我們有利，只要陣腳不亂是可以期待美好前景的。因此，現時不適宜對市場看得太悲觀或樂觀，只要提前做好準備，我們會發現眼前仍然是有很多機會的。