樓市新態/港樓市泡沫風險評分顯著下跌\汪敦敬

　　瑞銀近期發表了《2025年全球房地產泡沫指數報告》，數據始終有參考價值，其中內容筆者有同意或不同意的地方，但感到市場上對報告的信息未有全面了解，在此先陳述報告的重點：

　　報告顯示，香港樓價過去一年下跌7.9%，而在過去10年間累計下跌2.2%，引致本港樓市泡沫風險評分明顯下跌，最新為0.44分，低於0.5分的指標水平，等級由「中等風險」降至「低風險」。

　　報告以購買60平方米或650平方呎的市中心附近住宅單位為目標，香港最新樓價與收入比率為14，即樓價中位數是市民年收入中位數的14倍，是報告所有城市中負擔最高，不但比邁阿密和三藩市高出約兩倍，亦超越紐約、巴黎、倫敦、東京和悉尼等大城市。

　　香港實際樓價較2021年下跌近28%後開始穩定，與上一個高峰相比，較低的房價提高了房屋的相對可負擔性。而在金融海嘯後至新冠疫情前的時間，香港的泡沫指數處於1.5至2.5分之間，10多年來一直被評為「高風險」。最新的最高三個高泡沫地方分別是美國邁亞密（1.73分）、日本東京（1.59分）和瑞士蘇黎世（1.55分）。

　　儘管香港泡沫低，但報告仍指出香港樓價高。樓價與收入比率相當於14年收入（超越一眾城市排第一），樓價與租金比率相當於約30年租金。

　　市場購買力被低估