樓市新態/港樓已擺脫螺旋式下跌\汪敦敬

　　圖：香港私人住宅售價指數及租金指數

　　執筆一刻，各項樓市指數都在回升，這與筆者此前分享的觀點十分脗合。但對我個人來說，證明樓價上升的趨勢並不重要，樓價回升愈慢愈好，對更多人有好處。筆者認為最重要是住宅樓市已經尋底，令經濟和港人可以回復正常，市民更不需要再活在「樓市螺旋式下跌」的陰霾中。

　　事實上，樓價有升有跌才最正常，不需要過分樂觀或者悲觀。近年人心變得忽悠，市場發展往往都是不跟數據走，令人感到意外。一些人只喜歡聽壞消息，甚至抗拒好消息。曾幾何時，提供正面理據就可能會被群起而攻或者唾罵，說「香港沒落」是網上時代得到高流量的關鍵詞，十分可悲。消費者的情緒指數成為忽悠的因素，再加上複雜的國際政治因素，購買力的情緒也難以預測，短期投資我們應以無常的心理準備去做預算。就算買樓作長線投資，在這幾年時代不斷蛻變之下，筆者嘗試為樓市作一些判斷，希望有助投資者了解市場。

　　審時度勢供地見效

　　樓市始終是有「住」的價值去作基礎，「住」的價值帶來「租金回報」。樓市供應應該包括一手和二手供應。一手供應是樓花，二手供應是源於合理轉流率，例如樓換樓，市場多於一個階梯的業主同時樓換樓，其實就等於增加了二手供應。目前特區政府在一手供應方面其實做得很不錯，已經可以在市場需要時及時增加供應，也已有足夠的收地能力，反而二手轉流略為不太重視。

　　雖然近年政府因樓市欠佳而賣地不足，引致財政赤字，但筆者反而認為這只是一個機制的正常現象。只要政府提供到足夠的土地，當市場景氣的時候，土地就會受歡迎，庫房收入也會增加甚至盈餘。但當市場不景氣的時候，樓價可能根本支持不到建築成本和地價，自然土地成交減少，政府收入低、政府也要調低地價，以上都是一個健康的情況。