樓市新態/港息受美影響逐步下降\祥益地產總裁 汪敦敬

　　筆者近十多年都在研究和分享市場的新常態，發現很多人對聯繫匯率下的息口趨勢分析都用錯了原則，想法不配合實際的環境。當然，筆者不是金融專家，只是發揮地產代理作為市場證人的角色，將個人見到的事實和大家分享，正如任何投資，甚至買不買樓都存在風險一樣。當然筆者的觀點同樣也可能存在風險，大家可以當這是一個另類的角度去看息口趨勢以作參考。

　　聯繫匯率下的港元，因為和美元掛鈎的關係，所以香港的金融深受美國影響，但到了今日複雜的市場勢態，美國力量只能說是可以影響到香港，但不能控制到香港的金融。

　　以P按（最優惠利率按揭計劃）來說，加息快慢的最主要因素是存貸比，很多大銀行的存款量其實都是等於按揭量的數倍，亦可以說是沒有太多條件加P按，否則銀行要做蝕本生意了。美國息口只是會決定到息口趨勢。香港雖然可能要追隨趨勢，但往往這個延後追隨趨勢的時段都是長過加息周期的時段。以上一次加息周期為例，美國2015年12月開始加息，直至2018年共加9次息口累計加幅2.25厘，卻在2019至2020年很快減至零息，香港最優惠利率只是在2018年象徵式地加了八分之一厘。

　　而H按（銀行同業拆息按揭計劃）亦不是美息所直接控制的。雖然香港也是受美國市場利率的影響，影響H按最大的因素是資金流，市場上銀根短缺，令銀行結餘減少，H按就會加。相反如果在美國加息之下，香港銀根仍然鬆動的話，H按一樣有機會減息的。在東升西降的大局下，資金匯聚令到香港進入低息期，而美國加息，香港是受影響最少的金融中心。

　　事實上，影響現金流和銀行結餘的因素還有許多，並不是單純看美國的息口趨勢。例如炒家套息，炒家會向銀行借錢然後衝擊港元，令到銀行結餘下降，H按息口自然上升。但這種加息並不是因為香港要追隨美國，而是因為套息下炒家抽乾了香港的銀行結餘。

　　另一個影響銀行結餘的因素是未償還外匯基金票據和債券。當資金過多湧入香港銀行體系時，為免市場資金過剩，政府就會增發票據去吸收流動性，如2021年9月至2022年2月金管局共增發約1200億票據從銀行結餘中吸收過多的資金。即是說，如果香港沒有出現因資金湧入而引發大量的投機活動的話，那就不會害怕來了的資金流走。明白了以上道理大家就不會對加息過分恐慌。