樓市新態/港低息環境利好物業投資\祥益地產總裁 汪敦敬

　　上星期文章分享了筆者的觀點，那就是很多人對香港聯繫匯率存在誤解。對有關機制的理解錯誤會誤判息口風險，進而損失機會成本（買和不買的風險）。本文旨在解釋息口在投資上的運用。很多人在投資方面都是被傳媒帶着走，但實際上香港仍處於低息期中。當然，筆者強調加息是嚴肅的風險，我們必須要小心處理，但是如何配合環境運用才是決定實際息口風險高低的關鍵。

　　評論員是有責任去反映現實問題的，很多時我們都會指出特區政府可以做得更好的地方，但更應該讚賞特區政府已經做得很好的地方。

　　本港的金融環境是值得大讚的，但偏偏很少人去提及。香港的通脹出奇的低，而息口實際也非常之低，息口高低是在乎負擔能力與其他金融條件的互相配合。執筆一刻，香港實際銀行按揭息口在3.375厘，但是對比最新通脹率1.7%及今年經濟增長預期介乎3.5%至5.5%，香港仍處在一個很好的處境。現時私樓細單位收租回報率有2.8%，與實際付息成本十分接近。即是說，一般租客不用增加太多負擔，就可以供得起物業。筆者年輕的時候，物業收租回報率為5%，但供樓息口很多時是在15%以上。因此，那時很多人買得起樓，卻供不起房。

　　更神奇是，香港今時今日竟然出現定期息口高於按揭實際息口的情況，最新銀行12個月定存息口可做到3.5%至3.9%，高於實際按息3.375厘，向銀行借錢竟然低過銀行的定期存款息口，這是完全突破了傳統邏輯。筆者曾經問過從事銀行業的朋友，為何存款息口有時候會高於按揭息口？其表示因為現在的金融產品很多，銀行可以用其他金融產品獲利而給予高息，我覺得由銀行去承擔金融產品市場的風險，而定期存戶收取高息是相當理想的情況。

　　對於正在租樓的人來說，這是一個好的處境。但不要忘記，大多數時候租金都是上升的，很大機會租約更新的時候，租金會大幅漲價。但供樓就會息除本減，即是說其實很多時供樓業主是會愈供愈輕鬆的。

　　股市率先見底反彈