樓市新態/淺談公屋租置計劃的定價\汪敦敬

　　最新一期施政報告發布後，特首李家超被傳媒問到為何沒有重推「租者置其屋計劃」（租置計劃），答到原有租置計劃並非所有單位均成功出售，要研究「有什麼阻力」。地產代理作為市場證人，筆者想分享所見到的，希望對租置計劃政策制定有所幫助。

　　筆者覺得公屋的價值觀念在近年有所扭曲，有人帶風向將幾個錯誤的價值觀念向公眾洗腦，最嚴重是將公屋評價為住戶的終身私產，他們更用「人生勝利組」、「公屋住一世」、「得公屋得天下」之類的口號來形容，既然市民錯誤認為平租的公屋可以住一世，住戶自然不會上進，亦不會積極去置業。數據上亦反映出來，公屋的流轉率長期只有約1%，直至近一、兩年，本屆政府積極面對濫用公屋的問題，流轉率才開始有少許改善去到2%。

　　公屋是政府的一個「虧本」項目，亦因此，政府不可能長期負擔到過於龐大的公屋規模，這是一個事實。公屋可以讓貧困的家庭終身解決住屋問題，甚至有機制在戶主去世後，公屋仍可以給下一代居住，這是令人驕傲的社會救生網，但是這只應照顧合乎資格的低收入人士。當公屋住戶擁有足夠資產和收入超過一定水平的時候，代表住戶應搬出公屋，否則就等於剝削了公屋輪候冊人士的權利和上樓機會。當人人都當公屋是私人資產的時候，公屋流轉率自然低，公屋輪候者的權利自然少，劏房數量就不斷增加。

　　扭曲價值觀念會引致一些更嚴重的後果，就是當政府收回濫用單位時，個別住戶會覺得資產被剝削，感到氣憤難平。「殺君馬者道旁兒」，錯誤價值觀念可以殺人不見血，往往都是社會深層次矛盾的根源。

　　如果政府想將租置計劃的單位清貨賣出，這就是一個銷售層面的問題。當然，政府的銷售不可以商業化，但仍然屬於銷售範圍，必須合乎市場反應。如果政府想賣公屋的效果好，首先要檢核有關公屋的質素，在折舊率之下，是否合乎「賣相」。不少公屋都很殘舊，亦有維修不足的角落，政府必須做一些基本的維修，否則有關殘舊或者維修不足的屋苑自然銷售不理想。

　　太高欠吸引 太低變相賤賣