樓市新態/檢討年初的「十大忠告」\祥益地產總裁 汪敦敬

　　過去連續十四年，筆者必在年初發表《我對樓市的十大忠告》配合了「龍市理論」，不少人稱我為「最準評論員」，而我自己在分享的同時更會去落實投資，也都得到很好的回報。此外，每年12月，筆者都會為年初的市場預測做一次檢討。

　　今年1月發表的《2021年我對樓市的十大忠告》裏面，其中「西去東來」和「西方圍堵中國成長期常態」的趨勢的確持續發展。西方國家不甘心面對中國的後來居上，當然中國也不會示弱，亦不會主動將局面惡化，時間對中國有利。重要的是，縱使政治和外交上摩擦猛烈，但在民間，無論資金及生意，仍紛紛從西方不斷流入內地及香港市場。

　　「香港金融中心更大步向前」和「進一步水淹香江」這兩點是筆者今年買舖位時候的重要信念，亦因此掌握到市場的谷底。事實上，港股市場的成交量比兩年前還要多了一倍，而香港的M3（泛指資金總供應量）也仍在增加趨勢中。近期金管局不停增發外匯基金票據及債券，在銀行結餘基礎上吸納過多資金，香港資金其實日益充盈。

　　至於「財富效應成主力」，筆者在預測中強調「由於『錢罌效應』進入新階段，業主社群實力強橫亦是多年放盤量日益減少的原因，而來年換樓客或業主客才是市場的主導。」評估是完全準確的，之後樓市反映愈大面積單位愈有力上升且主導了市場。

　　「樓市繼續以龍市向前鞏固向上」，這也是完全正確的。中原指數今年再次破頂，現在是由「龍市一期」主導市場的，我們弄清楚這個階段的特性是對投資相當有利的。「租金滯後卻仍在上升趨勢」，去年這個時候樓市評論員中似乎只有筆者堅持租金是上升的，其他大都認為租金會下跌，結果差餉物業估價署的數據反映全港今年3月至9月的租金指數出現了連續七期上升。

　　「對有準備的人來說，現在是良機」，年初筆者強調「商舖租金平了不少，現在亦容易請人，息口超平」，自己在今年買了三個舖位，亦成功租給好的租客。不單是筆者掌握了投資良機，新的租客亦成功地「摸底」得到較好的位置和比以前平得多的租金。