樓市新態/樓市陷入低潮 需多方面提振\祥益地產總裁 汪敦敬

　　香港特區政府近年在造地上有了突破，更加關注到市場的轉流率，是向前進步了。市場正在全面復常中，不少市民仍嫌速度太慢，加上樓市表現欠佳，撤銷樓市辣招之聲四起。有人引用地產前輩的名言「貨疏市爽，貨多市不爽」。而事實上，現在的建築成本急升、商業信貸息口也在增加，再加上地價昂貴，其實發展商的利潤持續減少。

　　環球不利的因素多且複雜，發展商開始不再積極投地，並努力出貨，大家應該要留意及深思這個新轉變。若發展商真的去到不容易賺錢的地步，相信樓市的調整階段是否應告一段落？

　　其實特區政府近年都不斷放寬樓市辣招，放寬按揭保險計劃、放寬釐印費及放寬借貸，這些都是積極措施，筆者相信要完全取消樓市辣招，特區政府和公眾人士或有以下顧慮：1）放寬辣招之後樓價會不會大升？2）會否讓利於發展商？令到日後貧富進一步懸殊？3）在政治及宏觀方向是否配合中央？

　　以2002年為例，特區政府退出市場對樓市十分有效。但當時亦有副作用，例如勾地政策令到特區政府失去土地供應的主動權。多方面問題是源於政策不夠快去改變，加上民粹範圍令房屋政策包括資助房屋遲緩推行，到了今天連置業資助貸款計劃也未回復，要振興樓市筆者認為有三大原則：

　　其一，特區政府造地只造熟地，熟地是否去建屋在乎市場反應。只要熟地足夠的話，市場需要的時候在很短時間內就有樓花作供應，只追求「熟地庫」這做法便不怕供應過多。

　　其二，特區政府要說清楚和固定自己立場，總不能夠一面說不會平賣地，另一方面又不斷作出超平的賣地成交，這樣會讓市場產生困惑。如果特區政府成交價格飄忽，只會令持貨的發展商心急出貨，而買入土地的價格便只能保守及低價了。賣地不同造地，其實是要有商業智慧的，否則「嚇死買家，擔心死市民」。