樓市新態/樓市陷入低潮 需多方面提振\祥益地產總裁 汪敦敬
Ta Kung Pao
香港特區政府近年在造地上有了突破,更加關注到市場的轉流率,是向前進步了。市場正在全面復常中,不少市民仍嫌速度太慢,加上樓市表現欠佳,撤銷樓市辣招之聲四起。有人引用地產前輩的名言「貨疏市爽,貨多市不爽」。而事實上,現在的建築成本急升、商業信貸息口也在增加,再加上地價昂貴,其實發展商的利潤持續減少。
環球不利的因素多且複雜,發展商開始不再積極投地,並努力出貨,大家應該要留意及深思這個新轉變。若發展商真的去到不容易賺錢的地步,相信樓市的調整階段是否應告一段落?
其實特區政府近年都不斷放寬樓市辣招,放寬按揭保險計劃、放寬釐印費及放寬借貸,這些都是積極措施,筆者相信要完全取消樓市辣招,特區政府和公眾人士或有以下顧慮:1)放寬辣招之後樓價會不會大升?2)會否讓利於發展商?令到日後貧富進一步懸殊?3)在政治及宏觀方向是否配合中央?
以2002年為例,特區政府退出市場對樓市十分有效。但當時亦有副作用,例如勾地政策令到特區政府失去土地供應的主動權。多方面問題是源於政策不夠快去改變,加上民粹範圍令房屋政策包括資助房屋遲緩推行,到了今天連置業資助貸款計劃也未回復,要振興樓市筆者認為有三大原則:
其一,特區政府造地只造熟地,熟地是否去建屋在乎市場反應。只要熟地足夠的話,市場需要的時候在很短時間內就有樓花作供應,只追求「熟地庫」這做法便不怕供應過多。
其二,特區政府要說清楚和固定自己立場,總不能夠一面說不會平賣地,另一方面又不斷作出超平的賣地成交,這樣會讓市場產生困惑。如果特區政府成交價格飄忽,只會令持貨的發展商心急出貨,而買入土地的價格便只能保守及低價了。賣地不同造地,其實是要有商業智慧的,否則「嚇死買家,擔心死市民」。
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