樓市新態/樓價進入升軌 市場陰霾掃清\汪敦敬

　　中原集團主席施永青日前撰文指出，香港住宅上升浪已經開始，樓價確認見底回升。他更預計市場升勢起碼可持續3至5年，中原城市領先指數（CCL）在3年內達到2021年的高位191.34點，即2028年與今年3月的低位134.89點相比，升幅可達41.85%。

　　坊間對於上述說法反應正面，筆者相信這番話是在合適時機出現，適逢大家都看到樓市上升中，一下子過分悲情的說法，如「樓價要再跌七成」和「螺旋式下跌」等看法帶來的陰霾也一掃而空。

　　筆者於今年初發表的《我對樓市的十大忠告》中，第十條就是「2025年樓市將由谷底回升，評估來年住宅樓價可回升5%至10%。」現實中，樓市的確由2月至3月的谷底回升了8個月。筆者每個月都根據最新的數據去作分析，以印證樓價進入回升軌道。也因此，我基本上同意施先生的看法。

　　更何況，4年反彈四成，只是等於每年複息8.8%，7年上升85%，亦等於每年複息9.2%，如此升幅在過去樓市景氣周期都出現過。如果用祥益指數作趨勢去反映的話，上升的幅度更大，分別是3年累計升73%和6年累計上升130%。

　　而過去3年的樓價下跌根本不是泡沫爆破，樓價下跌的時候，也是本港累積和增加最多銀行存款的時候。施先生上升周期這個概念是有足夠的理據，只是筆者沒有他評估的那麼多，以上評估是市場一帆風順的時候可以做到的。

　　筆者認為現屆政府有良好的造地能力，也是回歸以來最有能力增加住宅供應的政府。香港龐大的行政開支已經決定了地價不可能太低，而在政府推出地皮與市場能夠承接之間是需要尋找平衡點。樓價必須要與建築成本和合理地價互動，同樣樓價下跌不可以比這兩個數字相差太遠，相反亦不可能上升到距離建築成本和地價相差太遠。