樓市新態/本港樓市氛圍有望回復\祥益地產總裁 汪敦敬

　　圖：筆者認為股市是一個啟示，股價可以迅速回復，這情況亦會在樓市出現。

　　本周一恒生指數爆升800多點，股市的持續回升算是港人在冗長的悲情愁緒下得到一個好消息。很多人都開始展開笑顏，因為不單只部分蒸發了的財富又回來了，更加重要的是不用繼續蒸發下去。

　　近期內地防疫措施有望進一步寬鬆及靈活化，該舉措十分有利於經濟活動，再配合歐美由「圍堵中國」轉向「邊打邊談」，各自都與中國討論營商合作發展，而人民幣近日也一直在升值，筆者認為這都算是積極因素。單是11月份港股累計上升逾26%，是全球市場升幅最大的。

　　筆者一直認為任何經濟體系有如呼吸，有收緊的時候，也有擴張的時候。只是資本主義國家先擴張，當泡沫過多的時候就爆破變回收緊，而中國的社會主義市場經濟往往是先調節，然後再擴張。筆者期望接下來中國經濟進入擴張階段，這樣我們就會有一個穩定市道，可以評估投資了。

　　近半年來，香港樓市可以說是失效。什麼是市場失效？我舉一個例，日前有同業老友慨嘆，1000萬元以上的住宅成交有如一潭死水，筆者想說1000萬元以上的住宅需求是十分多的，而香港亦不缺有能力買1000萬元以上的買家，但為何有錢、有需求都沒有人去買呢？這個就是各方面悲情累積引致的市場失效，雖然加息增加了買樓成本，也緊鎖了資金，但壓力測試要求亦由3厘減至2厘，而香港的實際加息幅度相對外國很多地方仍然較低。

　　香港住宅市場數十年來的借貸成本算是便宜的，至於說高達5厘定息鎖住了7萬億元的資金在存款戶口，這只是反映了幾個百分點的回報都比樓市更具吸引力。除了因為加息，亦凸顯市場的悲情氛圍。