樓市新態/放寬辣招 急民所急\祥益地產總裁 汪敦敬

　　9月20日，筆者受「107動力」邀請與業界出席發展局的市場交流會，民間十分關心近期市場的低迷行情，不少人擔心特區政府（以下簡稱政府）會否錯判形勢，或過分審慎而錯過了扭轉劣勢的契機。

　　筆者十分欣賞政府近年在造地上的進展和與民溝通的態度。支持當然要有，但不能「冇得彈」。筆者也不是「擦鞋仔」，在認同成果之餘也說出個人覺得可以做得更好的地方。當然，筆者可以坦誠交流，完全是因為對方誠懇開明的態度，否則小市民根本不敢多言。筆者的意見如下：

　　1）雖然發展局的職能主要是造地，有關樓市辣招等的意見只能轉達予特首，但其實如果市場不景的話，亦會影響賣地的成績。屆時一樣會影響發展局的運作，最近的賣地可用「驚險百出」來形容，政府已不容易出售土地。

　　2）筆者認為發展局造地應配合二手市場正常轉流率，政府顯然長期缺乏轉流率概念。事實上，如果二手樓市板塊發揮到正常的轉流率，每年只需要興建很少的新供應就夠，舉例看公屋轉流率長期只是1.0%至1.4%之間，和合理3%至6%相差太遠，如果不去解決二手市場轉流率的問題，只是用一手市場去滿足需求的話，是嚴重地脫離現實。

　　最近兩年的落成量平均每月約1600伙，建屋量是逾1500伙，但很少興建大單位，這是忽略轉流率下沒有去規劃，導致市場短視興建過多的細單位，政府完全沒有計劃用盡二手的轉流去平均分配財產及解決市場上需要。

　　3）政府應給予市場清晰和正面的信息。政府造地提高了效率，但和市場相處又是另一門藝術，怎樣發放信息給市場是正面而不會引起揣測，筆者認為官員要學習。譬如近年政府口口聲聲說不會賤賣地皮，但很多地皮的成交，出標都是充滿了混亂和矛盾。