樓市新態/持續造地 避免供應斷層\祥益地產總裁 汪敦敬

　　所謂地產霸權，人們指摘是一套壟斷系統。有些人認為發展商將樓宇、商場、包括超市及電訊商都打造為壟斷的工具。不過，在建設城市的範疇來說，發展商是夥伴，而且一直都有貢獻。如果政府不賣地或者發展商不投地，住宅供應中斷對於一個城市來說是要格外小心的。長遠來說，供應斷層會令到樓價未來有急升的機會。此外，這幾年樓價下跌的同時，建築成本上漲卻沒有停過，於是地價佔建築成本的百分比就變得愈來愈少了。加上近年發展商要面對地價下跌的補倉及更高的商業借貸息口，導致入市更為審慎，最終「無人起樓」。這個狀況怎會是一個正在改善的樓市？

　　本港樓市現在給予人的感覺，好像迎來了新一輪供應斷層。1997年的樓市高峰製造了市民的造地恐懼症，並長達十多年時間。這一現象引發了後來住宅供應長期不足的問題，甚至乎在2002年取消了很多房屋計劃。也因此，我們不能因為擔憂發展商霸權，而再次陷入樓市供應不足的局面。

　　還有一個現實是，便宜的地價不單只特區政府不想接受，發展商亦未必樂意見到有這個情況，因為這可能會引起發展商土地存貨估價下跌，甚至乎需要補倉。

　　顯然大家喜見樓價作適當調整，但樓價不可以大幅下跌，因為整個生態環境都會發生嚴重的問題。筆者認為特區政府和發展商欠缺共同圖畫，這個圖畫不是一定要獲利多少的保證，但一定可以讓樓價根據市場需要上升或下跌，特區政府應該趁這個機會爭取發展商接受薄利多銷。

　　特區政府造地方面是有突破，值得讚揚，但與市場的互動似乎未夠主動，不能夠令持份者追隨到特區政府合適的方向。

　　在未找到新方向之前，特區政府無論賣不賣地皮，都不可以停止發展熟地，只要有足夠的熟地，當他日市場轉旺的時候，我們就可以及時增加供應，而不會好像上次1997年至2010年那般，再去等待時間去造地啊。