樓市新態/建「置業階梯」 先激活市場流轉\祥益地產總裁 汪敦敬

　　香港樓市隱藏着深層次的矛盾，除了供應不足之外，還在房屋政策認知上出現了偏差，單是「置業階梯」的概念都會存在理解不到位的情況。

　　很多人以為「置業階梯」是指社會不同階級的人士都可以有置業的機會，所以要提高給每個階級的房屋供應，這正正是一個似是而非的謬誤。筆者認為，要令人人有屋住，不需要亦不可能為每一個階梯提供全新的供應，「置業階梯」重點其實在於「轉流量」。身處較基層板塊的買家主要通過換樓的方式向上流動，即是說大部分的供應都可以從二手市場流轉得到，市場只需要向不足板塊提供新供應就可以了。

　　公屋轉流率只得1%，要一百年才可以做到一個完整的轉流循環，其轉流率比私人樓還要低得多，對輪候公屋人士不公平。公屋的本質是用來安置無能力住私人樓的人士，其實屬於過渡性質，社會應該要有「置業資助貸款計劃」或增加居屋落成去增加公屋的轉流量，尤其是「置業資助貸款」在2002年因為政府退出市場而取消，公屋人士因此選擇終身住在公屋而錯失擁有資產的機會，亦容易製造隔代貧窮。而公屋亦是政府長期蝕本的開支，大量無資產者反映出太多人依賴政府的資助，社會最後也要付出沉重的福利成本。

　　目前香港最需要買居屋的人士，筆者認為應該是家庭收入2萬元至4萬元的人士，因為他們沒有資格申請公屋，亦沒有足夠入息去買私樓。

　　「居屋2014」的家庭入息上限是4.6萬元，當時接獲的申請表是13.46萬份，但是最近兩期的家庭入息上限已經增加到6.6萬元，於是吸引了大量人去申請居屋，申請數目由「居屋2014」的13.46萬份，跳升到「居屋2022」年的25.2萬份及「居屋2019」的30.9萬份申請。

　　供求嚴重失衡的情況下，難以帶動市場流轉，又何以建成置業階梯。