樓市新態/延長居屋按揭保證期助上車\祥益地產總裁汪敦敬

　　香港金管局日前宣布放寬按揭成數限制協助市民換樓，但未補地價的居屋業主及有意購買二手居屋的市民並未能受惠。於是多位議員參與的立法會「G19」於上星期舉行了「活化居屋二手市場交易新建議」記者會，並公布對「活化居屋二手交易」的共同倡議。他們建議將擔保期延長至60年，此舉是可以活化到居屋第二市場的潛在供應達30萬個單位。筆者是十分同意，也認為議員對市場的理解非常準確，反映新一屆議員的確是接地氣的。

　　樓齡20年以上佔比近九成

　　建議書指出，目前約35.2萬個居屋單位中，有31.3萬個（89%）樓齡達20年以上，當中31年或以上的更佔四成。面對樓齡較高的居屋單位，因為現時房委會為居屋單位提供的按揭保證期只是「30年減樓齡」政策，令大部分單位因為老化而未能獲得合理按揭，更多的是出現無法批核，部分準買家（尤其是年輕人）根本無法承擔極之高昂的首期金額，遑論緊接一連串的律師費、印花稅、地產代理佣金等。

　　有關的按揭貸款保證期由首次轉讓起計最長為30年，即是說樓齡愈高，供款期就愈短，令到每月供款額都非常之高。如果心儀居屋的樓齡超過20年，部分銀行不批出合理的按揭年期（如20年或以上）。當樓齡超過20年，銀行會因應按揭保證期「30年減樓齡」縮短還款年期，令到部分基層的準買家無法承擔高昂的首期和供款金額，又或者收入未能符合壓力測試，從而令整個居屋第二市場接近冰封。

　　根據居屋第二市場的數據，的確是出現結構性的收縮現象。「白居二」申請宗數甚高，顯示需求甚為殷切，但是成功交易個案極低，其中以「白居二2020」申請宗數高達11.7萬宗，而配額數目為4500個，但成交宗數僅達2100宗，成功率只得47%。有超過半數「中籤」者，最終未有認購到單位，若果情況持續，未補地價的二手居屋單位將失去作為房屋供應的主要來源之一。

　　房策低效率是大問題，無論什麼原因政府都有責任去提高效率，有需求但未能準確配對不是一個理想的情況。