樓市新態/寬按揭措施激活樓市\祥益地產總裁 汪敦敬

　　圖：新的放寬按揭措施出爐，相信將極大改善中價樓及居屋第二市場流轉率。

　　香港金管局上周五（7月7日）公布了新一輪的放寬按揭措施。筆者對有關新政策十分讚賞。雖則個人不會預期政策可以一石激起千重浪，然而，好的政策應該是對原有機制的優化，而不是以一味去刺激買家入市。今次措施不僅談不上噱頭，甚至可以用低調來形容。新的放寬按揭措施是較全面的優化措施，表面上活化了住宅自住的換樓鏈，使得換樓人士入市意欲加強，換樓成交增加，尤其是「連環船」成交開始湧現（即一買一賣在同一日進行），長遠來看政策的效用還要看市場情緒的變化。

　　放寬按揭措施也極大改善了居屋第二市場流轉率。居屋第二市場長期因為大部分屋苑已超過了擔保期的關係，令到成交裹足不前，大大浪費了二手潛在供應。新措施增加了一按成數，可以說是用最根本的方法解決了居屋擔保期的問題，已有不少個案由原先的「625」（借六成供25年）改為「725」（借七成供25年），這無疑改善了居屋流轉的問題。

　　而樓價1500萬元或以下的一按按揭成數由六成增加至七成，也令能夠入市的人增加，因為很多人可能收入問題，或者年齡問題已經不能夠去配合到按揭保險的高成數門檻。即是說，放寬按揭不單只增加了槓桿能力和購買力，也增加了能夠入場的社群數量。新政策中也包括轉按自住物業可提高至七成，即可以提取更多資金，給予尤其是二手樓的業主去理財。

　　降低入市門檻

　　另外，有關新政策連非住宅按揭都同時照顧，非住宅按揭成數由五成提升至六成。更加重要的是，以資產計算按揭成數由四成提升至五成。這極大改善了投資者的現金流及流動性，對商舖的投資者來說可以是鬆一口氣，甚至大地回春，筆者同意下半年舖市價格有機會上升一成的預測。