樓市新態/加速房屋流轉 扶持青年上車\祥益地產總裁 汪敦敬

　　喜見候任特首李家超及其特區政府管治班子，在房屋供應這一民生焦點上，很重視簡化造地的程序，亦重視創新的房屋建設方法，積極去增加供應。筆者認為，市場要支持特區政府在造地及通關問題上取得突破，也包括在防疫措施方面積極作為，這些都是影響香港整體利益的關鍵。

　　當然，支持特區政府也包括給予意見。筆者在本專欄較早前發布的5篇文章中（2020年4月20日至5月18日逢周三見報），已經詳細提出了有關短期供應的一些看法，合共可以增加大概30萬個短期（3至4年內）的一手及二手供應，另外增加轉流率的概念也是十分重要的，所以希望在這方面多補充一點內容。

　　筆者一再認為樓市轉流率的重要性，假設政府必須兼顧的房屋起碼有5個板塊，包括：公屋、居屋、居屋細單位換樓的目標即3房單位、私樓細單位、私樓換樓3房單位。當然，實際操作上並不需要全部板塊都能提供增量供應，因為很多的需求都可以在增加轉流率上滿足到。只要轉流率健康，只要五分之一左右的增量供應已經足夠。

　　增大轉流率是可以透過稅項、按揭，甚至一些鼓勵措施去做到的，所以特區政府應該要在供應方面作出管理，而不一定要創造全新的供應。

　　為了良性增加公屋置業來增加公屋轉流率，筆者認為應該要在供應足夠或者激活轉流率之後重啟「置業資助貸款計劃」，即是說為真正合適自住的上車人士（尤其是年輕人），提供數十萬元的現金資助去買樓。不要以為這種方法只會增加公帑開支，其實也能夠幫着受資助者通過置業成為納稅人，亦享受到樓市紅利。

　　也有些人會說，現在讓年輕人買樓是否存在風險呢？如果買樓自住，以目前很嚴格的入市門檻來說，在樓市辣招推出之後，市場出現大泡沫的機會很微小，出現大幅下調的機會亦會大減。過去幾年間，住宅樓市在市場動盪之下守得固若金湯已是一個很好的證明。以內地作為例子，近20年來，房地產市場高速分配財富給予普羅大眾，不單只讓市民生活得更好，亦在一定程度解決到貧富懸殊的問題，房地產是比證券更成功的財富分配工具，亦是可大量減少福利和依賴的良策。