樓市新態/公私營七三分配 宜重新檢視\祥益地產總裁 汪敦敬

　　圖：現時公營及私營房屋新供應目標比例定為七三比。

　　4月12日，房屋局局長何永賢表示，特區政府在平衡公營房屋和私樓供應量時十分小心，確保不影響私人市場。最近有人批評公營房屋供應量過剩的問題，這個情況的確容易令人思考，私營及公營房屋新供應目標比例定為七三比是否仍合適？之前的決定必有其當時的處境及正確性，但到了今天的現狀有沒有修改的必要呢？

　　從成本角度來說，七三比等於是用三成的私樓賣地收益去支持七成的公營房屋，是否隱含了變相的高地價因素。第二個可能性就是，如果三成的地價賣得並不高，於是公營資助房屋要用更低廉的建築成本去興建。

　　筆者認為以上兩個情況都不理想，公私營房屋七三比例需要重新探討。更重要是，筆者認為要達到房屋政策的目標，以單純的土地規劃不足以解決現時問題。因為特區政府要做供應管理之餘，還要做需求管理及成本管理。

　　筆者認為正確的做法應該考慮周全：首先，私樓的供應不可以太少，不一定要用新供應去滿足需求，最近放寬樓市辣招就等同放寬了二手的住宅供應，向市場提供了更多供應。如果二手的供應是足夠的話，公私營房屋都可以用二手市場去滿足大部分的需要。

　　其次，筆者當然同意要打擊公屋富戶，從而令到公屋可以有更大的使用率，而讓申請居屋人士當中真正需要的人更容易上車，加之活化換樓市場，改善放盤和上車盤的二手成交。一、二手同時增加供應的好處就是市場較平衡發展，這才是房屋政策的重要配合。