樓市新態/做好風險管理 應對升跌市\汪敦敬

　　一直慶幸過去廿多年，我們生活在一個地球村的世界，大部分時間旅行都是安全的，在國外觀光也相對較少種族歧視，政治荒謬事件亦較少。但近年這個世界進入了另一個極端，保護主義、種族歧視、價值觀念商標化等，世界變得荒謬，市場變化也跟着作出改變。

　　美國總統特朗普一句說話，就可以顛覆市場甚至改變遊戲規則，現實生活中，我們面對又何止一個特朗普？西方世界背信棄義的例子多的是，以前評估樓市看數據就可以了，但現在政治人物說一句話就可以推翻任何規則，香港是在國際矛盾局勢裏面一個政經的重要大都會，亦是激烈的前列市場，我們要面對不少挑戰，亦忙於應對別人對我們的衝擊，於是對家的長官出招進攻，我方的長官就要出招化解，這種新的不可預測的影響市場因素，筆者稱為「長官意志」。

　　樓市辣招正正應對西方的無限量化貨幣的逆周期措施，這是需要有關政策掌舵人的判斷與分析，即是說可以從數據看到市場趨勢，但看不到長官判斷的時機。最近H按減息，特區政府亦做得很好，運用了香港資金愈來愈多的優勢，善於去管理好銀行結餘。在銀行結餘充裕下，香港是相對上得到減息的空間，這個判斷對市場人士來說包含了「長官意志」。我們評估樓市不要去估「長官意志」，要不然如同賭博，最終都會輸。我們用什麼方法去面對「長官意志」？筆者認為應該用博弈論去面對，其原則就是評估不到的事情就行中庸路線與策略，我認為判斷投資要弄清楚事情裏面有沒有「長官意志」，無論這個是對方還是己方長官，在不可以評估情形之下，就在策略上行中庸之道！什麼是中庸之道？例如當樓價跌盡的時候，會在中短期後出現回升，但什麼時候啟動這個時機？筆者認為可能是市場反映，亦可能是「長官意志」透過出招去啟動。

　　任何我們掌握不到的情況都應做兩手準備，當美國加息或減息情況未明時，我們要保持現狀去管理風險，那即是說無論股市升或跌，我們都可以管控得好，加息的時候承擔得起，減息的時候不會錯失機會。大形勢就好像一輛汽車動力一樣，但「長官意志」就有如司機怎樣面對路面環境變化一樣，我們不勉強自己一定要掌握到，如果將所有人為的「長官意志」都加上中庸策略的話，回顧過去幾年，我們應該可以掌握到很多機會和收穫。

　　（作者為祥益地產總裁）