樓市新態/三大訊號反映樓市觸底\祥益地產總裁 汪敦敬

　　踏入2022年，在市場悲觀氣氛影響下，樓價應會作一些微調，然後再進入小陽春階段。考慮到購買力結構未變，筆者維持之前預測：樓價波動後強勢上升。目前樓市仍處於「龍市一期」的上升階段，即在購買力結構仍然向好，但會遭遇負面情緒的衝擊。

　　如果《2021樓市十大忠告》是在忠告大家，留意香港這金融中心會繼續成長、資金會繼續凝聚的話，《2022樓市十大忠告》則是希望大家留意市場的三個特色：樓價將會追落後、日益積聚的購買力釋放及高通脹的衝擊。樓市將出現二元化，即同一時間有超高價不斷破頂成交，又有追落後成交，於是部分落後塊板會出現樓價跳升的情況。

　　至於購買力方面，筆者認為，市場購買力被低估。過去三年，樓市經歷了徹頭徹尾的壓力測試。理性地看，如果未來一年通關及經濟穩定，購買力是會被釋放的，今天買樓風險並不高，樓市仍是最佳的資金避難所。

　　至於通脹方面，人們其實對高通脹並不熟悉，當經濟不景的時候，筆者認為首先要弄清楚，出現的是滯脹還是通縮？通縮即是經濟不景之下資產價格下跌和財富蒸發；滯脹即是在經濟不景之下，因某種原因例如量化貨幣而令到資金多於貨品，而令價格上漲。

　　高通脹期的第一個階段是物價上漲，第二個階段是工資追升。縱使經濟不景令工資追不上物價升勢，這也是滯脹結構，並不是通縮結構。認為租金長遠會跌的觀點是錯的，租客中有心置業者應早買樓為妙。所以筆者在《2022樓市十大忠告》之一就是「租金仍處於易升難跌局面」。

　　最後筆者想強調的是，有三大訊號反映市場會觸底，首先是二手放盤量近期開始由升轉跌；其次是以成交價計算，銀行「估突價」的比例愈來愈多；第三就是在技術分析上，市場已出現了「三底」情況，樓價應該是整裝待發的。當然看官要明白：買樓是帶風險的投資，置業者需要有能力承擔風險。