樓市強心針/港樓市未止跌 代理業忙瘦身\利嘉閣地產總裁 廖偉強

　　香港在這幾年，經歷了新冠疫情，到接連加息、股市急挫等，當中還有中美角力，以及俄烏衝突，經濟嚴重受損，不同行業都出現倒閉潮，就連地產業也未必可以幸免。

　　事實上，樓價由去年的高位回落至今已接近兩成（已計及筆者集團指數的滯後），而且未似有止跌跡象。地產代理業的瘦身行動亦陸續展開，縮減成本是當務之急。

　　地產代理公司的主要成本，不外就是廣告、人工和租金。當中，廣告費用佔營運的成本相對較少，亦是最容易減省的部分；但削減與否，其實關乎經營上的學問。減少廣告看似是最簡單快捷的方法，但沒有了有效的宣傳，吸納客源難上加難；而且，就算全面削廣告，對節省成本的幫助亦不太大。

　　如果要大幅削減人工，亦會遇到類似的難題。地產代理是「以人為本」的行業，沒有足夠的「兵力」，就沒有足夠的生意。貿然大幅減人手，對改善營運同樣無補於事。所以，只能優化人手，將業績處於底層、生產力欠奉的人減去。

　　至於地產代理公司的最大成本，則始終是舖位租金，但要即時減省並不容易，因為有租約及租期的限制，而且在執行上亦往往進退兩難。例如一些租約屆滿的舖位，可能有一定的生產力，所以不會貿然削走；但一些表現較差的舖，卻因仍有租約在身，想放棄也有難度。如果市況沒有改善，這種兩難局面恐怕仍要維持一段長時間。

　　上月市民大眾與地產業界都期望施政報告會對樓市有提振作用，但最終事與願違。來到11月，發展商已明確知道，要樓盤有銷路，價錢及付款辦法都必須具吸引力，迎合目前的市場狀況。筆者相信，在各大發展商願意薄利多銷的策略下，樓市氣氛絕對有機會轉趨熱鬧，市況亦可望稍為回暖。畢竟不少香港人仍有置業能力，而新來香港生活的人也同樣有置業能力，問題在於如何喚起他們入市的意欲。