樓市強心針/樓市減辣 交投回歸理性\利嘉閣地產總裁 廖偉強

　　本港樓市在過去數十年經歷多次高低起伏，當中跌得最嚴重的，要數1997至2003年，樓價由高位跌約七成，大量業主加入「負資產」行列。觸發樓市暴跌的原因是亞洲金融風暴。當時處於樓市最前線的筆者，則看到一些較為微觀的景象。

　　筆者認為，當年樓價大跌，最主要是由「全民皆炒」的狀況引致，當時銀行借貸寬鬆，造就很多炒家，部分實力不足的炒家，在跌市中恐慌性拋售。由於當年銀行的借貸利率非常高，短線炒家當然選擇「要錢唔要貨」，形成骨牌效應，樓價失控向下。

　　今天引發樓價下跌的因素，當然包括疫情打擊的因素，但另一重點仍是利率不斷上升。接連加息對部分置業人士有影響，但借貸利率相比起1997年，還是低得多，所以現時是心理影響大於實質影響。

　　樓價回穩指日可待

　　近期低價成交屢現，當中出貨頻繁的群體主要涵蓋兩組類別。既然說得上是「頻繁出貨」，這些當然是持貨多的投資者。當接連加息，市況又滑落時，樓價蒸發了一截，而租金縱使上升亦不足以抵銷增加的利息開支。所以，有資金壓力的投資者會在所不惜地減持。此外，在本港置業的內地人，大部分都是沒有承造按揭，所以當有資金需要時，亦不介意低價的出售物業，只望盡快取回資金作周轉。

　　香港特區政府新一份施政報告終於推出減辣措施，為樓市帶來一個新氣象。雖然部分投資者仍須沽貨套現，但在市場負面情緒逐步減退下，沽貨行動就變得較為理性及有策略，減低對樓市的衝擊，樓市回穩甚至轉升，指日可待。