樓市強心針/利好因素增多 樓市料企穩\廖偉強

　　圖：工商舖的價格波動劇烈，不應視為整體物業市場的風向標。

　　銀行同業拆息近期維持低位，大量定期存款資金急需尋找更高回報的出路。筆者近日接到不少朋友及客戶查詢，問題多圍繞樓價是否已見底。在當前市況下，許多有意入市的投資者顯得進退維谷，亟需專業意見指引。特別是傳媒頻繁報道業主及投資者大幅減價沽貨，這些消息持續影響市場情緒，令部分人士質疑現時是否入市良機。然而，手持資金卻不甘於低回報的定期存款，尋求投資機會無疑是正確選擇。問題在於，應否將資金投向樓市，抑或探索其他投資選項？

　　自2018年中美貿易戰開始，隨後又受到疫情衝擊，重創大型投資者及發展商，許多陷入高息借貸的困境。發展商早年高價投地時，普遍預期樓價會隨市場上升，帶來豐厚回報，惟現實大相逕庭。樓價下滑同時借貸成本急升，構成「雙重壓力」，迫使發展商大幅減價出售物業，以緩解資金壓力。

　　過去在工商舖市場表現優異的投資者，持有大量工商舖及少量住宅物業，壓力同樣沉重。經濟疲弱導致需求萎縮，疫後商業及消費環境劇變，工商舖物業價值大幅縮水。銀行要求每年重估還款能力，迫使投資者加快出售物業以減輕負擔，無論是工商舖還是住宅物業，皆不惜大幅減價。部分工商舖物業成交價較購入價下跌六至七成，傳媒報道這些大幅減價案例後，常令不熟悉市場的市民誤以為住宅市場同樣低迷，導致潛在買家更為猶豫，甚至誤判市場走勢。

　　工商舖跌價 非市場風向標

　　買家在決定入市前，必須了解住宅與工商舖市場的根本差異。工商舖市場的買家多為企業或專業投資者，交易受商業環境、租賃需求及經濟周期影響，價格波動劇烈，流動性較低。住宅市場則以自住及長線投資需求為主，受宏觀經濟、利率及政策影響較大，需求相對穩定。一般投資者鮮有涉足工商舖市場，更不應將其市況視為整體物業市場的風向標。