主樓布陣/租金回升 樓價勢破頂\美聯物業住宅部行政總裁 布少明

　　最近港股表現疲憊，日前更出現八連跌，惟樓市卻「一浪高於一浪」。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，今年上半年整體物業（包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等）註冊量合共錄5.0336萬宗，比起去年同期上升約53.7%，創八年半新高。整體物業註冊金額方面表現更突出，上半年涉及金額達4744億元，比去年上半年約2690億元，大升76.4%，創出自1997年上半年後的24年新高。在高交投帶動下，樓價上升。

　　上半年整體物業註冊量及金額表現突出，二手住宅成動力。據資料顯示，今年上半年二手住宅註冊量共錄3.3048萬宗，較去年上半年2.2099萬宗升約49.5%；涉及金額達2829億元，較去年上半年更升約64.4%。一手私樓方面，綜合土地註冊處資料顯示，在不包括一手公營房屋之下，今年上半年一手私樓註冊量共錄8215宗，比起去年上半年6458宗升約27.2%；涉及金額錄約1137億元，按年更升約60.9%。 　　另一邊廂，租金亦已重拾升勢，為樓市注入另一股上升動力。根據美聯「租金走勢圖」顯示，隨着暑假租務旺季來臨，6月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約35.24元，按月升約1.5%，創十個月新高。若以「半年」計算，今年上半年租金升約2.5%，是自2019年上半年後首次「半年」上升。其實租金的升勢早已有跡可尋，因為樓價的走勢普遍走先於租金。換言之，租金上漲之前的幾個月，樓價先升，反之亦然。因此，近月樓價穩中向上，租金亦會慢慢跟隨，重拾升軌並創出多月新高。 　　租金再創新高帶來兩個啟示：首先，對於一批手持足夠現金、想等樓市下跌才入市的「租樓一族」而言，租金開始「追落後」持續上升，相信將令這一批買家按捺不住轉租為買，從而增加對物業的需求。其次，租金水平上升，亦會提振樓市表現。站在投資者及用家角度，倘若入市時有一個相對穩定及吸引的租金回報，無論投資或自住將更具吸引力，亦可達到抗通脹之效，令樓價及樓市表現更加「硬淨」。