主樓布陣/租賃轉趨活躍 港樓市觀望氣氛濃\美聯物業住宅部行政總裁（港澳） 布少明

　　圖：本港樓市今年租務交投跑贏買賣交投之外，租金表現同步遠遠跑贏樓價。

　　最近利好經濟的消息頻傳，美國聯儲局明年加息步伐勢將放緩；中國堅持「房住不炒」大方向，但亦適時微調樓市政策，推出支持樓市的「金融16條」，帶動一眾內房股應聲急彈，同時人民銀行亦於昨晚宣布降低金融機構存款準備金率0.25個百分點，勢將利好本港。事實上，本港樓市交投近期亦悄悄回暖。綜合美聯分行資料，全港35個大型屋苑於11月14日至20日的一周合共錄71宗成交，較前一周的62宗按周續升近15%，連升2周。

　　值得留意的是，雖則近日有關二手住宅劈價、蝕讓成交等消息，但實際願意大幅減價放賣的業主未算太多，現時劈價或蝕讓的不少是「移民盤」，又或者業主急於周轉，不過眾多「筍盤」已即時被吸納。由於供滿樓的業主比例達六成至七成，對於加息影響有限，個別持貨力強的業主不想劈價賣樓，由賣轉租。另邊廂，近期樓市吹淡風，不少準買家持續審慎，傾向轉買為租，均令整體住宅租賃需求有所增加。

　　若以美聯促成的住宅租賃與買賣計算，今年上半年租務成交佔約六成，而下半年（截至10月）此佔比更進一步攀升至逾七成，反映買家買轉租的傾向。

　　若以每月租金劃分，今年首10個月月租1.5萬元或以下比率錄約38.8%，接近四成，較去年同期約38.2%微增0.6個百分點。此外，月租逾1.5萬元至2萬元比率錄得約29.5%，較去年同期約28.3%亦增加約1.2個百分點，合計佔比接近七成，可見目前月租2萬元以下的交投已成為市場「主流」。

　　租務交投跑贏買賣交投之外，今年租金表現同步遠遠跑贏樓價。根據本行統計，今年首10個月美聯樓價指數跌約9.2%，而截至11月21日止的最新指數更進一步下跌至152.11點，連跌23周，本年迄今跌幅已達11.4%。反觀租金表現硬淨，美聯租金走勢圖10月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約34.4元，綜觀今年首10個月租金僅錄約1.66%的跌幅，而且過去2年至3年一直徘徊於約34元至35.5元左右的「區間」，表現平穩。