主樓布陣/私樓供不應求 樓價難大跌\美聯物業住宅部行政總裁 布少明

　　雖則12月份屬樓市傳統淡月，但最近發展商依舊密集式推盤，一手市場熱鬧不減，冀於年底前搶食「尾糊」。在目前樓市熱度保持的背景下，相信12月新盤銷售量有望達至約1500宗水平，維持活躍。有市場中人認為，近期港股表現平平，或多或少窒礙投資氣氛，甚至可能打擊樓市向好的走勢。不過，股市風險提高，其實變相令「磚頭」的投資價值增加，再加上樓價自突破歷史高位後一直爭持，有部分業主開始提升議價空間。反映業主信心的「美聯信心指數」（MCI）最新指數報55.9點，按周跌3點或跌5.1%，連跌五星期。預計業主減價沽貨情況增加，或吸引資金料持續轉投樓市。

　　首先，日前長策會公布《長遠房屋策略》周年進度報告，宣布未來十年總房屋供應目標維持約43萬個單位，至於公私營房屋比例亦維持7比3，即公營房屋供應維持約30.1萬個；私營房屋供應則維持約12.9萬伙。換句話說，每年的私樓供應僅約在1萬伙出頭，可見中短期私人住宅供應難以大幅增加，在供應增幅難以滿足樓市剛需下，樓市表現難以大幅下滑。

　　事實上，自2018年底長策會將公私營房屋比例改為7比3後，加上總房屋供應目標亦調低，導致私人住宅供應目標明顯下調，發展商吸納的土地儲備亦顯著減少。即使本財年賣地最終超過1.7萬伙，但以近三年（19/20-21/22年度）計算，賣地計劃提供的私人土地供應合共僅超過1.4萬伙，比起前三年（16/17-18/19年度）的約2.006萬伙，大跌約三成。

　　辣稅急增有啟示

　　適逢兩地「小通關」，樓市亦見內地買家偷步入市跡象。據稅務局最新資料，今年11月主要反映內地客及公司客入市狀況的買家印花稅（BSD），錄得117宗，按月勁升逾67%，反映有個別豪客不惜繳付巨額辣稅搶先於全面通關前入市，相信一旦兩地正式恢復大規模通關，樓市將更添升動力。

　　此外，近日人民幣匯價水漲船高，迫使國家央行出手冀遏止人幣升勢。即使實際效用尚未可知，但對於內地投資者而言，人幣匯價高企，將令本港物業價格出現「折讓」，更具吸納價值。兩地若實現全面通關，樓市可望更上一層樓。