主樓布陣/本季樓市料「一手穩二手軟」\美聯物業住宅部行政總裁（港澳） 布少明

　　圖：今年多個新盤搶去樓市的焦點，凍結二手購買力。

　　美國聯儲局公布最新議息結果，加息0.25厘，本港銀行息率亦隨即宣布跟隨，惟加息僅0.125厘。是次加息幅度一如市場預期，同日港股亦見回升，反映市場已接受是次加息結果。更重要的是，聯儲局態度曖昧，議息後未有明確表示加息周期是否已經完結，相信仍要視乎通脹的走勢，短期息口變化仍然難以預測。筆者不排除美國至少再加一次息，為樓市添變數。

　　現時本港經濟復甦步伐較預期慢，股市波動，而且多個新盤應市，料仍以吸引價搶購買力，相信三季度維持「一手穩二手軟」的格局。

　　今次香港加息0.125厘，以P按計算即升至3.625厘，假設以100萬元按揭貸款，以30年按揭年期計算，每月供款約4561元，比起未加息前約4490元，增加約71元；又如，按揭貸款額500萬元，同樣以30年按揭年期計算，加息後每月供款為2.2803萬元，比起未加息前增加約351元。單次加息幅度輕微，對業主的影響及衝擊亦有限，但多次加息之後，業主負擔累積，亦影響購房者壓力測試結果。

　　連番加息之下，近月樓價已見回調，差估署公布6月份私人住宅售價指數，按月跌約0.54%，連跌兩個月。「美聯樓價指數」已連跌四周，較年內高位跌2.03%。綜合十大屋苑，7月份平均實用呎價與年內高位平均呎價相比，當中八個屋苑下跌，僅兩個上升，而呎價下跌最大的屋苑為海怡半島，跌約9.1%，實用呎價不足1.49萬元。

　　二手樓價下跌之際，交投同樣受壓。在息口上升壓力陰霾下，以及股市波動影響，業主及準買家拉鋸情況持續，加上多個新盤市場搶去樓市焦點，凍結二手購買力，料三季度二手交投表現疲弱，二手成交量估計只有約8300宗，按季續跌。