主樓布陣/新盤成交暢旺 「負溢價」收窄\布少明

　　圖：租金指數走勢強勁，有助促使買家加速入市。

　　下半年開始未幾，在港股氣勢如虹帶動下，新盤熱潮再度「升溫」，近期先後推出的大型新盤均錄得理想銷情，多個新盤亦「接力」魚貫登場。相信本月勢將延續一手「熱賣全城」的局面，預期有助刺激樓市購買力進一步釋放，料本月一手成交有望升至超過2000宗，較上月顯著上升。

　　樓市氣氛回暖，新盤定價日漸進取，與二手樓價的差距日益縮窄。根據美聯物業研究中心資料，今年二季度新盤溢價錄-8.3%，即自2022年三季度開始，新盤市場已連續十二個季度處於「負溢價」狀態，反映發展商持續採取「以價換量」的銷售策略，新盤定價普遍低於同區二手物業市場價格。雖然「負溢價」情況持續，但二季度「負溢價」幅度較首季的-8.9%有所改善，與去年同期創下的-12%紀錄最大「負溢價」幅度相比，收窄幅度更為顯著。

　　新盤「負溢價」收窄，代表新盤開價低於同區二手的幅度減少。換句話說，新盤對二手樓價造成的壓力亦同步減輕，令二手樓價漸趨穩定。「美聯樓價指數」最新報127.43點，按周僅微跌0.04%，本年迄今跌幅已收窄至約0.55%。筆者估計，新盤價與二手價的差距於未來亦有機會進一步收窄，令二手樓價繼續穩中回好。

　　新盤「負溢價」收窄的原因，除了銷售氣氛熾熱，發展商有提價的空間外，庫存情況的改善也是主要原因。近期一手貨尾量持續緩降，足見發展商銷售貨尾的積極性。據美聯物業研究中心資料顯示，截至6月底全港累積貨尾量（包括樓花及現樓）錄約2.09萬伙，較5月份約2.1442萬伙減少約2.5%，創十五個月新低，更連跌五個月，由高位累跌近10%。

　　當下利好因素湧現，包括股市上升帶動的財富效應，樓市可望「追落後」。一手庫存及供應緩緩下降，「負溢價」續收窄。租金持續上升，據美聯「租金走勢圖」6月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約38.3元，按月上升約0.5%，連升五個月，升幅為五個月最大。呎租創近六年新高，並進一步直逼2019年7月紀錄高位。至於細單位更逐漸由「租平過供」，演變成出現「供平過租」的情況，反映租金走勢強勁，有助促使買家加速入市。