主樓布陣/數碼化轉型 代理生存有道\美聯物業住宅部行政總裁（港澳） 布少明

　　受惠於內地優化防疫政策，以及美國通脹低於預期，股市回升，恒指從低位累升3000點，投資市場氣氛改善。樓市暫未獲得即時的正面影響，綜合美聯分行資料，全港35個大型屋苑於10月31日至11月6日一周合共錄46宗成交，按周下跌約19.3%，創六個星期新低。以減價盤變化反映業主信心的「美聯信心指數」最新報32.7點，按周雖然輕微回升1.6%，但實際上連續三個星期於32點至33點之間的低水平窄幅上落。

　　資金暖流未至，樓市寒冬未過，成交持續低迷，估計全年整體物業註冊量，即住宅及非住宅物業加起來，大約只有6萬宗左右。以全港4萬個地產代理營業員計算，即每人全年平均只開1.5張單，「僧多粥少」，代理行業整固難免。地產代理的整固往往是從縮減分行開始，因為租金高昂困擾行業。現時眾多地產代理分行的租約，都是在成交活躍時簽下。其時，由於惡性競爭環境，行內非理性搶舖，有許多租金雖然高於市場水平，但是為生意也唯有勉強租下。當成交維持在一定水平時，收入足可抵銷，只是盈利被蠶食；當成交下跌，這些高租金低盈利的分行即會成為沉重的負擔。

　　更甚者，代理在與業主商議租約時，往往會受到「不平等待遇」。綜合美聯工商舖資料研究部及差估署的資料，港島及九龍核心區的舖租已較高峰期回落接近三成，而以民生舖為主的新界區，租金亦已較最高時跌近兩成。但當向業主請求因應市況減租時，往往未獲正面回應，面對成交急挫，棄租減分行似乎是唯一的出路。

　　無人有水晶球，樓市未來起跌難料。艱難時期，做代理必須與時並進，拋棄舊日「舖海人海」攻勢，改以服務及專業性贏取客戶信心，吸客的渠道不再單單倚賴分行，轉戰線上平台是大勢所趨，未來代理向專業化及數碼化發展，只有成功轉型者，才可以在今次的淘汰戰中生存。