主樓布陣/房策寬鬆 樓市整固後再上\美聯物業住宅部行政總裁 布少明

　　圖：本港樓市下半年有望在成交回升的帶動下，呈現「價量齊升」。

　　今年是香港回歸祖國25周年，其間樓市經歷房屋政策變遷及內外因素衝擊，如沙士、金融海嘯等事件，樓價一度大上大落。近年更受新冠疫情打擊，可謂歷盡顛簸，但至今依然屹立不倒，並在每一次低谷中「浴火重生」，穩步回勇，邁向另一高峰。美聯樓價指數亦較回歸前上升近七成。

　　本港住宅物業註冊量同樣經歷了高低起伏。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，以1997年計（即以每年7月至翌年6月計算），二手住宅註冊量共錄約160萬宗，當中有三年交投宗數超過10萬宗，惟期間亦有三年宗數不足4萬宗，表現非常參差。

　　可由歷史數據中看出，二手註冊宗數偏低的年份，主要集中在近10年。自回歸第15年（2011/2012年）至今的11個年頭，平均每年僅錄約4.77萬宗交投，較2003/2004至2010/2011的5年間，平均每年約9.17萬宗大跌約48%，其中2015/2016年二手住宅註冊量更低見約3.2萬宗。箇中原因不難理解，明顯是由於政府實施多項收緊按揭措施，以及3D辣招壓抑置業需求所致。值得一提的是，在收緊按揭及辣招下，二手交投大幅縮減，惟樓價仍持續向上，即出現所謂「乾升」的情況。

　　幸而特區政府於2019年放寬首置人士按揭成數的推出，回歸第24年（20/21年）二手住宅物業宗數得以回升至近5.8萬宗水平，創9年新高。至於今年又再進一步放寬按保的「新高成數按揭」，有助重啟換樓鏈，但在疫情影響下，其效應尚未完全發揮。

　　市場預料寬鬆房策將延續，一旦疫情受控，兩地重新通關只是時間問題，「新高成數按揭」威力將全面發揮，交投有望再升，二手住宅成交或回升到6.6萬宗的較正常水平。