美国房价继续下跌 两大原因

根据标普凯斯－席勒房价指数，美国房价从2022年6月至2023年2月，已经下跌4.9%。我们现在正处在，自上世纪80年代初以来，最难以负担房价的环境，房地产市场的需求大幅放缓，供应量也一直萎靡不振。而且，现在有两个大因素，将很可能将房市拖入一个更深的谷底。另外，今天我还要谈到美国禁止中国人买房的最新进展。

在2000年代中期的住房危机期间中，美国房价指数下跌了27%，但是从去年到今年2月，我们还下跌不到5%，甚至1至2月份，房价还小幅上涨0.17%。进入春夏季的市场，往年都是房市旺季，现在也确实出现一定的热度，可以看到全美的交易在增快，价格在止跌。

不过归根结底，这是市场上的供应量短缺造成的结果。看到Redfin的数据，在4月份，待售房的新上市量同比下降22.9%，这是2020年5月以来的第二大跌幅，全部可售的二手房数量，只比去年同期上涨5.9%，已经不再是过去几个月常看到的两位数增幅。因为这个供应量短缺的原因，导致市场销售很紧张。

但是，据专家表示，今年有两个大风险，将可能导致房价再下跌15到20%。持这种言论的专家是著名的伊恩・谢泼德森（Ian Shepherdson），他是万神殿宏观经济（Pantheon Macroeconomics）咨询公司的创办人，曾经在2005年发出警告，房地产市场的低迷将引发经济衰退。果然美国房价在2006年达到顶峰之后，然后一直下跌到2012年，同时也重创经济。

干净世界：两大风险酝酿 美国房价跌更多｜禁止中国人买美国房 最新进展｜【美国地产热点】5//11/2023

据“商业内幕”报导，现在Shepherdson说，随着投资者涌入避险资产，经济衰退将压低10年期国债利率。这将把30年期抵押贷款的利率也往下拉，可能降至6%或更低。自去年9月中旬以来，平均利率一直在6%以上。而这种下降将导致房市的库存增加，因为潜在的卖家，如果看到利率降低了，可能就会愿意换房，而不是一直死守着手上的低利率。

但是抵押贷款利率的下降，不是会刺激房地产市场的买气吗？怎么会抑制需求呢？

Shepherdson认为，现在可能有两件事情会阻止需求上升。第一个就是经济衰退，因为货币紧货、利率上升所带来的经济风险，会导致人们把资金投向避险资产，就像我上一次文章中说的，债券、基金，或是储蓄账户，现在都有比较高的利息。因为很多人都在想办法把资金放到更安全的地方，准备来应对未来可能的更大衰退。这样就导致，资金流向房地产的数量会大大减少。

另外一个因素是信贷紧缩，而信贷紧缩又会更近一步打击经济，所以经济衰退和信贷收缩，在目前基本上是一个循环关系，因为很多人贷不到钱，所以大家就无法有更大的支出，经济就会衰退；经济衰退，银行就更不敢放贷，然后经济就更衰退。所以这个雪球很轻易就会越滚越大，直到美联储认为不行了，美国经济快要垮了，应该要重新降低利率，刺激经济了。