美国房价继续下跌 两大原因
The Epoch Times
根据标普凯斯-席勒房价指数,美国房价从2022年6月至2023年2月,已经下跌4.9%。我们现在正处在,自上世纪80年代初以来,最难以负担房价的环境,房地产市场的需求大幅放缓,供应量也一直萎靡不振。而且,现在有两个大因素,将很可能将房市拖入一个更深的谷底。另外,今天我还要谈到美国禁止中国人买房的最新进展。
在2000年代中期的住房危机期间中,美国房价指数下跌了27%,但是从去年到今年2月,我们还下跌不到5%,甚至1至2月份,房价还小幅上涨0.17%。进入春夏季的市场,往年都是房市旺季,现在也确实出现一定的热度,可以看到全美的交易在增快,价格在止跌。
不过归根结底,这是市场上的供应量短缺造成的结果。看到Redfin的数据,在4月份,待售房的新上市量同比下降22.9%,这是2020年5月以来的第二大跌幅,全部可售的二手房数量,只比去年同期上涨5.9%,已经不再是过去几个月常看到的两位数增幅。因为这个供应量短缺的原因,导致市场销售很紧张。
但是,据专家表示,今年有两个大风险,将可能导致房价再下跌15到20%。持这种言论的专家是著名的伊恩・谢泼德森(Ian Shepherdson),他是万神殿宏观经济(Pantheon Macroeconomics)咨询公司的创办人,曾经在2005年发出警告,房地产市场的低迷将引发经济衰退。果然美国房价在2006年达到顶峰之后,然后一直下跌到2012年,同时也重创经济。
干净世界:两大风险酝酿 美国房价跌更多|禁止中国人买美国房 最新进展|【美国地产热点】5//11/2023
据“商业内幕”报导,现在Shepherdson说,随着投资者涌入避险资产,经济衰退将压低10年期国债利率。这将把30年期抵押贷款的利率也往下拉,可能降至6%或更低。自去年9月中旬以来,平均利率一直在6%以上。而这种下降将导致房市的库存增加,因为潜在的卖家,如果看到利率降低了,可能就会愿意换房,而不是一直死守着手上的低利率。
但是抵押贷款利率的下降,不是会刺激房地产市场的买气吗?怎么会抑制需求呢?
Shepherdson认为,现在可能有两件事情会阻止需求上升。第一个就是经济衰退,因为货币紧货、利率上升所带来的经济风险,会导致人们把资金投向避险资产,就像我上一次文章中说的,债券、基金,或是储蓄账户,现在都有比较高的利息。因为很多人都在想办法把资金放到更安全的地方,准备来应对未来可能的更大衰退。这样就导致,资金流向房地产的数量会大大减少。
另外一个因素是信贷紧缩,而信贷紧缩又会更近一步打击经济,所以经济衰退和信贷收缩,在目前基本上是一个循环关系,因为很多人贷不到钱,所以大家就无法有更大的支出,经济就会衰退;经济衰退,银行就更不敢放贷,然后经济就更衰退。所以这个雪球很轻易就会越滚越大,直到美联储认为不行了,美国经济快要垮了,应该要重新降低利率,刺激经济了。