纽约租金稳定法违宪？最高法院月底定受理与否

原告在诉状中控诉，新通过的租房法案违反了宪法第五修正案条款：“在没有公正补偿的情况下，私人财产不得挪作公共使用”，并要求暂停市政府和州政府对新租房法案的执行。原告认为，RSL“对业主和租户都产生了不利影响，半个多世纪以来一直扼杀纽约市的住房市场。”

这一争议的根源可以追溯到2019年，时任纽约州长库默签署了《住房租金稳定和租户保护法》，被州议会民主党领袖誉为“有史以来最强大的经济适用房和租户保护法案”，使房东更难从该计划中退出、解除管制。在此后，纽约市社区住房改善计划（CHIP）和纽约市租金稳定协会（RSA）提起了诉讼，质疑纽约租金稳定法（RSL）的宪法合法性。

原告在诉状中控诉，新通过的租房法案违反了宪法第五修正案条款：“在没有公正补偿的情况下，私人财产不得挪作公共使用”，并要求暂停市政府和州政府对新租房法案的执行。原告认为，RSL“对业主和租户都产生了不利影响，半个多世纪以来一直扼杀纽约市的住房市场。”

纽约市的租金稳定法（RSL）自1969年起生效，限制了纽约市100多万套公寓（占租赁市场的一半，几乎占纽约市所有房屋的30%）的年租金涨幅。这是一个庞大的租金监管体系。您可以通过该网站查到您的公寓是否受RSL监管：https://amirentstabilized.com/

今年8月，纽约市独立预算办公室（IBO）的数据研究发现，截至去年4月1日，全市列出的空置租金稳定公寓有42,275套，其中有13,362套公寓至少连续两年空置。这引发了争议。

IBO的助理主任斯特凡斯基（Sarah Stefanski）表示，由于政府的数据有限，因此无法确切知道有多少公寓是故意空置或“囤积”，因为房东不需要解释公寓空置的原因。但通过查看连续几年的空置情况可以提供一些线索。IBO的研究发现，去年租金稳定公寓比2019年少了10万多套。可能是因为2019年的新法严格限制了提高租金和解除公寓管制，所以房东不想登记，宁愿空置。

两个房东团体CHIP和RSA的诉讼称，纽约租金稳定法（RSL）是美国最严格的租赁住房法规。新RSL规定，一旦租户的租约到期，法律将禁止业主任意收回公寓供自己使用，改变其用途或干脆将其空置。相反，租户被视为房产的变相“继承人”，除非他们做了违法的事情，否则租户有权永久续租。

此外，新的租金稳定法限制了他们提高租金和进行房屋维护的能力。自2019年以来，根据该法案，改善公寓对租户带来的费用上限为15年内1.5万美元，房东只能每月增加最高80多元的租金，而资本改进的费用也受到了限制。这使得维护和升级稳租房的成本高于租金收入，迫使一些房东选择将公寓空置。他们认为政府干预导致了这一问题，而提高租金的收益不足以弥补维护和升级的成本。

纽约房东团体状告新租房法案违宪，剥夺了他们对自己财产的控制权，如提高租金和收回房屋，违背宪法第五修正案的“征用条款”（takings clause），并限制了他们的收入和投资回报，以及改善和维修住房的能力。他们还指出，这种法律导致了住房供应的减少和市场的扭曲，对租户和业主都有害。