王维洛：中国房地产价格回归正常还为时过早

最近中共领导层最关心的问题是《十五五规划》，而中国民众最关心的问题依然是中国房地产价格下降是否即将结束。有中共退休的高官称，房地产价格已经到了谷底；有著名的网红称，两个季度后房地产价格将到谷底；谷歌人工智能给出的回答是：中国房地产价格下降是否即将结束存在分歧，多数分析认为底部可能在2025-2027年出现，但需政府大规模财政刺激配合…… ...

笔者的观点是，中国房地产价格下降虽然不是刚刚开始，但只是进入中盘。目前中国房地产价格平均下降了30%至40%，这只是房地产价格的住宅建筑技术性回归。中国每平方米的房地产价格从每平方米建筑面积价格回归到世界上普遍采用的每平方米住房面积价格。另外中国还有许多更深层的问题需要解决，房地产价格回归正常的过程还远远没有结束。

自此1995年12月1日开始执行国家建设部解释的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》至2024年底之前，中国房地产价格基本上都是每平方米建筑面积的价格，比如说每平方米5万元，一套100平方米的公寓，总价为500万元。这里的100平方米，是指100平方米的建筑面积。这100平方米的建筑面积是由住房面积、公摊面积和墙体的底部面积组成。这种每平方米建筑面积的房地产价格，也简单表述为每平方米房地产价格，并没有特别注明这是每平方米建筑面积的房地产价格。就笔者所知，这是世界上独一无二的、具有中国社会主义特色的房地产价格的表述方式。有人会说，香港也是采用这种方式。请注意，香港也是中国的一部分。

当中国房价飞速高涨时，人们很少关注这平方米房地产价格后面的面积是指建筑面积，还是住房面积，还是其它什么面积。但是当房价停止上升，特别是房价进入不升反降的阶段，人们会关心，每平方米房地产价格的真实含义，它是否与世界接轨。

2022年5月28日中国网络上出现这么一个报导，近日山西一位业主晒出自己的家，116平方米的房子套内面积只有79平方米，公摊面积足足有37平方米，立马冲上热搜。37平方米相当于116平方米的32%。

这篇报导反映的问题是真实的。就是这位买主购买了一套116平方米的公寓，实际的套内面积只有79平方米。付了116平方米的价钱，获得了独自使用的79平方米的套内面积。所以中国有得房率这一概念。中国媒体称，7层以下住宅公摊面积占7%至12%；7层至11层住宅公摊面积占10%至20%；12层至33层住宅公摊面积占14%至24%。

世界上，除中国之外，房地产价格是每平方米住房面积（或者称居住面积）的价格。比如德国海德堡的新房价格是每平方米7000万欧元，一套100平方米的公寓，总价为70万欧元。这100平方米是指100平方米的住房面积，不包括公摊面积和墙体的底部面积（无论是套内或者套外墙体的底部面积）。如果包括公摊面积和墙体的底部面积，该公寓的建筑面积在130至140平方米之间。换句话说，住房面积约占建筑面积的70%左右，这里的建筑面积是指居住楼层的建筑面积，不包括地下层和不能作为居住用途的顶层。

德国对建筑面积和住房面积都有严格的规定。德国《工业标准277》（DIN 277）对建筑面积做出严格规定；德国的《住房面积计算规范》（Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche）（简称WoFlV）对住房面积做出严格规定。德国人做事认真，比如规定洗衣机房、暖气设备房、地下室等不能计算在住房面积内。层高高于1米但低于2米按二分之一计算。阳台的面积一般只能按四分之一计算为住房面积，最高可按二分之一计算等等。如果卖房者或者中介商在住房面积上造假，误差达到和超过10%，必须退还多得的卖价。这也适合于出租房的住房面积。

2025年3月5日，李强在第十四届全国人民代表大会第三次会议上做《政府工作报告》中提出“推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”。