烂尾楼的遗产 中国上半年法拍屋同比增加12%

中国楼市持续低迷，今年上半年的全国住宅类法拍屋达20.2万户，较去年同期增加12%。分析人士表示，法拍屋数量增加，反映出中国经济下行的压力增加，在可预见的半年到一年之间，中国楼市恐难以看到好转迹象，甚至法拍规模还将持续上升。即便有“新质生产力”的倡议，也难以唤回中国民众对于整体经济发展前景的信心。

成交率下滑 中国全国性财经类日报《上海证券报》8月15日报道，房地产市场研究机构“克而瑞”新近发布的数据显示，2024年上半年中国全国住宅类法拍房挂拍量超20.2万套，同比增幅超过12%，但成交率逐年下滑，2024年上半年的法拍成交率为17%，较上年同期下降7个百分点。 报告说，从折价比例来看，2024年上半年成交法拍房的平均折扣比例达33%，同比增加3个百分点。在房屋交易量持续收窄的背景下，法拍房的折扣力度正在进一步加大。 但也有逆势成长的案例。《杭州房产》8月13日报道，有一间位在杭州小河直街历史街区里的法拍房，面积48.79平方米、起拍价282万元人民币，围观者超过4.6万人次，12日开拍首日就有3人报名，最终有8人报名，经过81轮竞价，最终以415.95万元成交，超出评估价将近76万元，折合成交单价约8.53万元人民币。 分析人士说，该物件具有稀缺性，小河直街有点像是江南小街，离地铁站步行不远，期间还会经过一些水上巴士站，沿街有些茶饮店就座落在小河边，别具风情。但大部分的法拍屋经过了一拍二拍三拍，房产价值通常越来越低。 台湾国防安全研究院国家安全研究所副研究员王占玺在接受美国之音采访时表示，中国法拍屋数量上升，实际上是中国房地产市场一系列变化跟政策效果的综合性结果，这是可以预期的。 他指出，中国房地产市场近年来持续低迷，即便中国政府自去年开始推出一系列激励措施，包括解除购房限制、提供更高的贷款优惠，或是将未出售的房屋改造成保障性住房等等，但在中国整体经济发展相对停滞，并且政府对于房地产控管其实并未松手的情况之下，中国房市景气整体下降是全面性的，而且速度非常快。制度不平等 王占玺表示，法拍屋实际上可以说是早期烂尾楼的遗产，在楼市下行的过程当中，新的房子都没有人要买了，烂尾楼也处在一个供过于求的状态，“而且其实尴尬的是，这里面其实呈现出来中国在房产市场上的一个制度不平等的情况。”他说。 王占玺表示，意思是说，比如今年7月买房的人，其所能使用的贷款优惠会比前两三年买房的人好很多，这也代在两三年前或者更早之前买房的人，本身的贷款压力就已经比较大了，在又要面对烂尾楼的情况，财务压力更大。 “克而瑞”的报告也提出相同的观察。报告说，中国房市目前仍处于下行阶段，加上经济承压，前些年高杠杆购屋群体将面临较大的还款压力，贷款违约风险或将增加，这也代表中国住宅类法拍房的供应规模还会继续上升。

二线城市法拍屋增幅突出 报告还说，法拍房在二线城市的增幅最为突出，其中郑州在2024年上半年的挂拍套数达5178套，较去年同期大增43%。厦门、苏州、福州等城市的住宅类法拍屋挂牌量也同比增长超过40%。 但值得注意的是，同期上海法拍房挂拍量呈现明显减少的趋势。2024年上半年，上海法拍房挂拍量1111套，较2023年同期下降63%。在法拍房规模比较大的城市中，合肥、成都、长沙、天津挂拍量也明显下降，法拍房规模快速收缩。 中国媒体人Kevin在接受美国之音采访时表示，中国法拍屋数量近年来爆增，主要跟经济下行压力增加、房地产市场调控政策严格、企业和个人债务问题加剧等有关。这些因素导致许多业主无法按时偿还贷款，最终被迫将房屋进行司法拍卖。其背后反映的是结构性问题，比如中国的经济增长过度依赖房地产行业、金融风险累积等。此外，也显示出消费者信心不足以及购买力下降。 他说，他有一位北京的朋友在2018购入了一套商品房，每月需支付5000元人民币左右的按揭贷款。但由于两年后遭到疫情冲击，朋友所在的公司业绩大幅下滑，以致朋友不幸被裁员。在失去稳定收入来源后，朋友逐渐无法负担每月高额的贷款支出，同时由于北京房地产市场价格波动，朋友尝试出售该住宅但未果。最终在2021年底，被银行申请法院强制执行并进行司法拍卖，以偿还欠款。Kevin说，这种因为经济环境恶化导致个人财务状况恶化，从而无法继续还房贷的情况，并不少见。 Kevin说，法拍屋在中国二线城市的增长会较为突出，是因为二线城市的经济基础较弱，抗风险能力也相对较低。在经济不景气或政策收紧时，更容易受到影响。此外，一些二线城市在前几年快速发展中，大量引入投资和开发项目，但需求未能如预期般增长，导致供应过剩，加重了市场压力。

市场信心不足 他表示，法拍屋变多，表明市场上存在大量待售物件，但成交率低，代表买家数量有限，这可能跟几个因素有关，首先是市场信心不足，潜在买家担心房价继续下跌，所以不愿意现在购买；其次是资金短缺，银行审核趋严，使得很多人无法获得足够资金进行购置；再加上法拍屋本身存在一定风险，如法律纠纷、不良物业状况等，使得一些潜在买家望而却步。 事实上，自去年7月以来，中国各城市监测数据都显示，无论法拍房还是二手房的挂牌量，都有进一步提升的趋势。 中指研究院今年初发布，去年中国全国法拍市场挂拍各类法拍房源79.6万套（包含住宅类），相比2022年的58.3万套，增加了21.3万套，同比大增36.7%。 中指数据也显示，中国今年上半年全国住房类的法拍屋数量有18.4万套，成交5.3万套；上半年法拍住宅累计挂拍拍次28.9万，成交5.3万次，成交率18.4%，高出2023年挂拍拍品数量17.8万套，成交4.9万套。 台湾致理科技大学国贸系副教授张弘远在接受美国之音采访时表示，法拍屋的增加是因为原来的贷款付不了，或者业主认为这个房子的市值在即便付完贷款之后也不划算，因此无奈选择“弃房断供”，显示中国的房市不仅是预售屋、新成屋因为交易量快速下滑而导致投资客认赔杀出，现在连二手房、法拍屋市场也出现了问题。 他说，原本在中国政府全力救市的政策利多下，2024年第一季其实看到了一二线城市的二手屋交易市场比新成屋来得热络，当时很多人以为这代表中国的救市政策是有用的，但最近的数据却显示法拍屋或二手屋的交易不如预期。 他说：“表示政府的救房市政策就只有短期发挥作用，但是没有办法持续，那很显然地政策力度不够。”

系统性风险 张弘远表示，他担心的不是法拍屋，而是担心进一步形成系统性金融风险，因为如果没有“接盘侠”愿意接手，或者试图在法拍房或二手房的市场中牟利，将会让法拍房的成交价格快速降低，几拍之后房价打了好几折，也会让银行想要透过法拍将呆帐补回的可行性大打折扣，将对银行营运造成资金负担。 他说， 2008年金融海啸时，就是美国第4大投资银行雷曼兄弟发现即便将房屋法拍也没有办法收回房贷，于是就把房贷长期积累的呆帐，透过财务美化的手段，将劣质债务跟其他优质贷款，比如军公教人员的优惠贷款绑在一起，然后将之卖掉。 张弘远说，如果有人愿意买这种房屋抵押贷款债券（COD），原本也没有什么大问题，但这种坏资产与好资产共同捆绑然后出售的债券，虽可以降低买债的风险，却也无形中让各银行选择以其作为投资标的，最终导致金融风险随着这种债券而开始扩散。因为这种捆绑各种资产债务的债券，如果其中有一笔无法清偿，会导致整笔债券都欠缺采购意愿，那就会让债券持有人面临投资泡汤的结果。 虽然中国楼市的不景气跟中国经济整体下行脱不了干系，但中国现在力推的“新质生产力”可能起不了太大作用。 张弘远表示，中国的新质生产力是属于透过生产技术进步，或者内部管理优化所产生的一种称之为“内生性比较优势 ”的生产力，但房地产业说到底就是买卖业，不太容易诱发出内生性比较优势，可是房地产涉及到金融，金融一旦垮台可能演变成大规模经济风险，所以中央全力救市、全力托市，但这也可能会导致资源排挤。 张弘远说，资源一旦排挤，要诱发新质生产力的资源或政策就会相对力道不足或资金短缺，产生“挖东墙补西墙”或“寅吃卯粮”的效应，这会使新质生产力的发展处在资源有限的状态，使得想要透过它来改善中国经济困境的效果很难乐观。