公募REITs市场迎来重磅利好 投融资良性循环进一步形成

监管层一系列制度的出台也是对十四五规划中提出的“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”的贯彻落实。

中证网讯（记者 黄一灵）3月18日，证监会发文称，正在会同相关部委，进一步深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围，更好发挥公募REITs的功能作用，进一步促进投融资良性循环，助力实体经济发展。证监会正在指导交易所抓紧制定REITs扩募规则，将适时征求市场意见。证监会正在会同相关部委研究推动保障性租赁住房REITs试点工作，尽快推动项目落地。

业内人士认为，此次证监会发文释放积极信号，国内REITs市场有望进入高效、高质量发展阶段。同时，监管层一系列制度的出台也是对十四五规划中提出的“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”的贯彻落实。

引入扩募机制

证监会表示，扩募是REITs产品的重要特性。扩募与首发一样，是REITs市场建设不可缺少的重要环节。推出REITs扩募机制，有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，更好形成投融资良性循环。

国泰君安资管REITs团队认为，此次证监会发文提出建立扩募机制，将打造REITs作为资产上市平台的“完全体”形态。扩募是指在基础设施REITs基金首次发行设立后再次扩大募集，并将募集资金用于投资的行为。参考国外成熟市场，REITs本身均具备扩募功能，通过扩募行为实现REITs的外延式增长，REITs市场规模将得到进一步扩容。

在中金基金看来，存量REITs扩募并不断吸收优质资产可以实现多方共赢。首先，原始权益人可实现盘活优质存量资产和新增项目投资的投融资良性循环；其次，基金管理人可通过扩募适时收购资产，优化投资组合、分散风险，实现管理赋能下的价值增长，提高单位基金可分配现金流，使得投资者可以分享基金长期现金流增长和流动性改善。最后，市场关注度和参与度的提高将对REITs定价和流动性起到进一步正向支持作用，并将资本市场的定价传导至更广泛的基础设施与不动产市场，体现REITs定价的“锚”的作用，形成促进市场活跃、规模增长的正向循环。

推动保障性租赁住房公募REITs落地

国内REITs市场自首批项目落地以来，试点资产类型呈现多样化发展趋势。除产业园、高速公路、仓储物流等传统基础设施资产以外，低碳能源、水利设施、新基建、保障性租赁住房等契合国家政策导向，助力碳达峰、碳中和及落实民生工程保障等有利国计民生的资产类型成为重点推进的方向。

此次，证监会提出抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地，是落实党中央、国务院关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度决策部署的有效政策工具，有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源，更好吸引社会资本参与，促进行业向新发展模式转型，实现平稳健康发展。

中金基金称，公募REITs可以通过市场化资源配置机制实现租赁住房领域保障性和市场化的平衡，有助于实现住房租赁领域的合理稳定的土地供给、日趋完善的住房租赁资产管理能力、市场化上市与投资退出机制的有机结合，吸引市场化资金来提高保障性租赁住房供给，打造一套可操作、可持续的住房租赁投融资模式，顺势利导地实现投融资良性循环，落实房地产长效机制。

中信证券认为，公募REITs可助推保障性租赁住房市场良性发展，一是有效补充保障性租赁住房现有融资渠道，二是实现保障性租赁住房良性投资循环，三是引导运营管理机构提升运营水平和服务质量。