中国房租与房价“双跌” 需求疲软、预期悲观，短期内难以扭转

中国主要城市近日接连传出房租下跌的消息，中国财经媒体《智谷趋势》更形容主要城市租金行情“回到十年前”，仍旧找不到租客。分析人士认为，房租下跌不仅反映出青年就业困难和对城市生活前景的悲观情绪，也可能进一步冲击房地产市场信心，令经济复苏之路更显漫长。

分析：就业压力或为房租下跌主因《三联生活周刊》在星期二发表的文章中同样指出，青年就业压力是导致租房需求降低的主因之一；去年8月，中国16至24岁青年失业率一度接近19%，许多年轻人“能够啃老的就挤在父母家”，出外打拼者也会选择合租以减少开支。文中进一步指出，房租下跌与当前房价疲软的大背景有千丝万缕的关系，因为很多屋主不甘心低价求售，索性改为出租；还有不少原本只看重房产增值而不在乎租金回报的投资客，随着经济下行，也无法忍受房产闲置，都导致房源大幅增加。美国“信息与战略研究所”经济学者李恒青在接受美国之音采访时指出，中国房地产的“租售比”长期以来都高于其他国家，许多大城市的“年租售比”甚至超过50，亦即房东要收租超过50年才能回本。若不考虑中国人讲究“家有恒产”的观念，这对许多年轻族群而言，理应是“买比租更划算”，现在却连租屋行情都快速下降，更凸显需求不足，导致供大于求。李恒青说：“没有经济能力，或者没有就业机会，你不会在城市待的时间长，大家可能就选择了其他的方式来解决短期租住，不用去签订长期租赁合同，所以是反映当前经济不好的典型数据。”在台北的两岸政策协会秘书长萧督圜同样认为，中国经济疲软，城市居民的工作机会和收入减少，确实会减低许多人在城市里花大钱租房的意愿。租金下跌拖累投资报酬率 学者：加剧各地经济压力此外萧督圜认为，中国政府积极推动“城镇化”，提升三、四线城市的生活水平，近两年已经可以观察到，在工作难找，生活成本又高的情况下，有许多年轻人放弃蜗居于大城市，索性返乡谋职，也是城市房租下跌的另一原因。问题是，当年轻人对未来无法再抱有美好愿景，其负面影响，恐怕并不仅止于房租降价，更凸显当地薪资结构下修、就业机会惨淡，使投资者看坏该城市的房地产投资报酬率。萧督圜告诉美国之音：“租金下跌之后，当这些房东觉得投资在一线城市不再有那么好的机会，他把资金撤出 就会对这些一线城市 造成更大的一个经济成长压力，未来地方政府要再去发行地方债，压力就会更大 因为大家普遍不会再去看好发展前景。”

路透社：中国房价今年还会再跌就在财经媒体报道房租下跌的同时，路透社星期二公布调查结果指出，尽管市场预期中国救市政策将在明年稳定房市，但中国楼市前景仍趋于悲观。该调查访问十名分析师，做出的结论是因住房库存过高、需求持续低迷以及人口长期下降，“中国房地产市场复苏将是一个漫长过程”，且各地方政府去年收购开发商库存房等措施也收效甚微。分析师预测今年中国房价将会下跌2.5%，跌幅高于先前调查的2.0%，明年价格或将上涨1.2%，也低于去年11月所预测的1.6%；预估到2027年，会进一步上涨2.0%。租金下滑如何拖累房价?李恒青说，目前中国基于换屋需求的“改善性住房”市场依然存在，但整体而言，房屋销售持续放缓，在此情形下，需不足导致租金下跌，势必让已经有房的人降低进一步投资的意愿，加剧房价下滑趋势，恐怕几年内都难以扭转。香港中文大学未来城市研究所副主席许桢则认为，从土地经济的角度来看，楼价和租金之间的关系并不十分紧密；综观往例，楼价下跌不必然会影响房租行情，但相反的，租金下跌却可能影响房屋再转手时的估值，进而导致楼价受挫。许桢分析，中大型城市房租下跌，反映出工薪阶层的薪资疲软，但同时也需要考虑到，中国社会中，无论城市或农村居民，拥有自用住宅物业的比例都高于其他国家，因此房屋租赁对整体经济的影响并不明显。相对之下，中国现在更严重的问题，恐怕是市场无法消化巨量的空房，无论对房价或房租而言，影响都更加严重。

中国刺激政策能否奏效? 分析人士普遍悲观另一方面，尽管中国政府从去年以来，就推出各种刺激政策，更有分析认为，在即将召开的全国两会期间还会再推刺激新政，但接受美国之音访问的分析人士普遍认为，效果恐怕不容乐观。台北学者萧督圜认为，由于民众已经抱持趋于悲观的态度，政府不断放宽资金池，只会让他们更加认定经济确实不好，政府才需要补贴，并因此采取谨慎储蓄而非积极投资。在此情形下，中国经济仍会在相当一段时间内，面临挑战。许桢则指出，中国官方救市政策，最大的问题在于“方向错误”，随着人口结构变化，中国劳动力萎缩已经成为不可逆的趋势，在此情形下，不该再追求经济总量增长，而应设法提升民众“可支配收入”的中位数。他说，目前中国民众可支配收入中位数约占经济总量的30%至40%，远低于美国、英国或香港等，可持续内需强劲的经济体，普遍介于60%至70%之间的占比。在老百姓“兜里没钱”的情况下，一昧追逐经济总量的增长，显然无助于刺激消费，真正拉动内需，更无法形成中国政府所希望的经济“双循环”。许桢告诉美国之音：“我觉得(经济疲软)这个情况它是会维持的，现在就形成了一个恶性循环，境外的直接投资不看好中国大陆发展模式，直白的讲就是中国经济已经失血，没有办法维持运转，在这种情况之下，工资下跌，甚至可能现在就已经有通缩的风险。”