万科称进入“撞墙期” 中国地产泡沫已破

万科董事会主席郁亮日前坦言，中国房地产业目前进入了最痛苦的马拉松“撞墙期”，阵痛比预想的更长、更痛。作为中国当下还活着的混合制房企和民企的缩影，郁亮的话显示已经破裂的房地产泡沫无药可救了。

郁亮关于“撞墙期”的话是10月20日在万科一年一度的媒体交流会上说的。

马拉松长跑的“撞墙期”是指运动员在赛跑中必须经历的一段艰难路程，通常在跑了30公里左右，体内转化能量的糖基本消耗完了，开始燃烧脂肪转化能量。在这段赛程中，运动员的体能严重消耗，肌肉酸痛，身体到了极限状态，就像“撞墙”一样。

58岁的郁亮说：“燃烧脂肪转化比较慢，需要5到10分钟，这一段时间是最痛苦的，因为糖不够了，脂肪还没起来，熬过去就能跑下去。”

他用马拉松“撞墙期”的现象，形象地描述了今年房地产业遭遇“跑不动”的挣扎痛苦状态。

万科一直是房地产行业的一个标竿，也是房企的风向标。2016年郁亮接替了万科创始人王石的职位。2018年，在恒大、碧桂园等房企仍然高歌猛进之时，郁亮喊出“活下去”的口号，让整个行业惊愕。2022年郁亮在内部年会讲话中警告：房地产进入“黑铁时代”，今年是背水一战的一年。要么死、要么活，没有中间状态。当年万科裁员并降薪，节衣缩食，控制成本。2023年，阳光城、恒大、融创、碧桂园等一批名企又倒下，万科是所剩无几的上市大型房企之一。

业界不少人认为，万科有国企背景，它的第一大股东是深圳地铁。万科拿到的地多是一二线城市，而恒大、何碧桂园等多是在三四五线城市建房。在经济不景气时，三四五线城市的房屋销售远不如一二线城市。

万科目前仍然是中国房企的尖子生，在上市公司的评级中属于“稳健”，但今年中国经济以及房地产业的滑铁卢，超出了很多人的预期。万科也活得“很煎熬”。今年上半年，万科营收同比下降2.9%，其毛利率也从去年的20.46%降至18.87%。

万科在9月份表示，毛利率水准下降是当前行业面临的共同问题，万科短期内销售毛利率比以往压力更大，随着楼房竣工交付，这些压力会在今明两年体现在结算业绩上。