一房两卖 佛山允许新房“带押过户”引担忧

佛山官方公众号之一的“佛山发布”3月8日发布了了《关于开展新建商品房“带押过户”的通告》，该通告称开发商无需解押也可带押确权，新建现楼无需开发商解押也能卖房。有业界人士表示该政策就是允许“一房两卖”，给多方带来风险。

该《通告》是佛山市自然资源局近期印发的。《通告》表示在佛山全市范围内，已办理新建商品房首次登记和抵押权设立登记的新建现售商品房（一手现房）在完成房屋带押销售及网签等事项后，可以带押申请办理一手房转移登记和购房人抵押权设立登记，放贷后再办理出售方抵押权注销登记，即“一手房带押过户”。

所谓“带押过户”是指已抵押的不动产转移登记时，不需要提前归还原贷款、注销抵押登记即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

有业界人士对“一手房带押过户”实施表示了担忧。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对财新网表示：“一手房带押过户” “模式的问题是如果开发商资金链紧张，回款比较慢，无法还款解押，就会导致无法销售，企业资金链更加紧张，进入恶性循环。”

一名要求匿名的银行界人士称，推行一手房“带押过户”政策，实际上是政府为了解决部分由政府接管的“保交楼”项目面临的销售问题。“部分房企实际上已经还不起开发贷，甚至资不抵债，银行拒绝配合解押，那些尚未出售的房产就无法对外销售。”

而当前在中共当局的压力之下，部分地方当局在推进“保交楼”的过程中，刻意回避金融机构享有的抵押权，对外销售尚在抵押中的房产，引发了多起行政诉讼。

李宇嘉称在“带押过户”政策下，当银行在未收到足额清偿对应部分开发贷款的情况下，商品房就完成了产权转移与抵押权对应债务的转移，这可能导致银行此前发放的开发贷出现阶段性抵押权益悬空。这一行为可简单理解为“一房二卖”，加大了银行收回开发贷的风险。

北京金诉律师事务所律师王玉臣对此表示一手房“带押过户”政策出台的初衷，是为了减轻房企的资金压力，但推广情况并不乐观。而房企、银行和购房人均应注意该政策落地可能带来的风险，购房人尤其需要慎重考虑。“带押过户本身就说明开发商的资金能力存在问题，可能没有足够能力来还款解押。”购房者一定要仔细阅读和理解购房合同，特别是关于购房款项的存放和使用、过户条件和程序等条款。