Ta Kung Pao Business News

　　著名國際評級機構標準普爾全球評級(簡稱「標普」)首次向廣發証券股份有限公司(簡稱「廣發証券」，000776.SZ，1776.HK)授予BBB的長期發行人信用評級，評級展望為「穩定」。同時，標普還授予廣發証券A-2的短期發行人信用評級。

　　筆者近十多年都在研究和分享市場的新常態，發現很多人對聯繫匯率下的息口趨勢分析都用錯了原則，想法不配合實際的環境。當然，筆者不是金融專家，只是發揮地產代理作為市場證人的角色，將個人見到的事實和大家分享，正如任何投資，甚至買不買樓都存在風險一樣。當然筆者的觀點同樣也可能存在風險，大家可以當這是一個另類的角度去看息口趨勢以作參考。

　　「春江水暖鴨先知」是指豪宅投資者早着先機，在樓市未轉旺前已經趁低吸納，博樓市反彈。筆者早於上月初已指出當時樓市大額成交顯著增加，今年1月共錄得逾40宗樓價5000萬元或以上的新盤成交，按月急增2.2倍，逾1億元的豪宅成交亦近10宗，比去年第四季還要多，部分屋苑呎價亦創新高。

　　隨着內地及香港復常通關，再配合最新首置印花稅調整措施帶動買家入市步伐，多個新盤陸續推出且銷情熾熱。而發展商一般會為買家提供「即供」及「建期」兩種付款方法，筆者將整理兩者的優劣，好讓新手買家選擇適合的付款方式。

　　圖：深鐵璟城屬樓花項目，預計明年3月交樓。

　　環球金融市場乍現「黑天鵝」！美國接連有銀行出現經營困難，令人聯想到2008年金融海嘯時的「雷曼」事件，難免影響市場信心。港股的每日成交金額呈回調，恒指亦一度跌至近19000點水平，反映投資市場波動。反觀樓市交投卻是「愈升愈有」，二手表現向好，鐵路沿線物業表現更加理想。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料統計70大鐵路沿線屋苑，2月共錄785宗二手註冊，較1月的562宗大增約39.7%；相比同期全港二手住宅註冊量按月升約27%，70大鐵路沿線屋苑註冊量升幅更大。與此同時，2月二手私樓賬面獲利比率高達逾84%，已創4個月新高。據土地註冊處資料顯示，首季截至3月14日共錄9733宗二手住宅註冊，已超去年第4季，並已創3季新高，預計首季二手成交則有望達1.4萬宗，按季大升約68%。

　　圖：美國加息距離尾聲不遠，本港樓市的投資機會湧現。

　　今年《財政預算案》不乏驚喜措施，當中有些方案絕對有助刺激經濟及樓市，如派發5000元的電子消費券、下調首置物業印花稅稅率、引入公司遷冊機制及資本投資者入境計劃等。另外，四月份將會再次派發消費券，這些措施對正在復常的經濟有推動作用，再加上香港已與內地全面通關，兩地的人員流動量正不斷增加，外國人入境的數字亦明顯回升，有助航空旅遊零售餐飲等多個行業復甦，從而引發整體連鎖經濟效應。

　　圖：過去幾年，雖然本港樓價有升有跌，但波動幅度遠低於股票價格。

　　圖：本港勞動市場改善，加上低息環境持續，樓市將平穩向上。

　　2月份公布的財政預算案，在房屋政策方面調整物業從價印花稅（第二標準稅率）稅階，有關調整主要適用於中小型住宅單位的上車買家，又或非住宅物業包括工商舖及車位。調整後享有定額100元超低印花稅率的物業價格，由200萬元以下擴至300萬元以下，不只多了小型單位在適用範圍，現時不少車位價格已提升到200萬至300萬元，亦可受惠於超低稅率。而1000萬元以下單位也受惠調低從價印花稅率，如600萬元物業首置印花稅由3%降至2.25%，支出減少4.5萬元；900元萬物業首置印花稅由3.75%降至3%，支出減少6.75萬元。

　　圖：星瀚TOD由26幢大廈組成，提供4378伙。

　　圖：受新盤帶動及稅務優惠刺激，本月二手樓成交量料增至約5000宗。

　　部分聯儲局官員希望繼續以高息對抗通脹，摩根士丹利最新估計，聯儲局明年3月才首次減息。儘管美國經濟數據好淡爭持，但香港樓市無論是一手、二手都銷情靠穩，擺脫了去年底的弱勢。

　　圖：筆者認為高端市場的熱鬧將帶動大眾市場的暢旺，樓市復甦很快會兌現。

　　近期國家統計局公布了2022年全年經濟數據。2022年，在國內疫情持續反覆、國際環境複雜多變的背景下，中國經濟頂住壓力實現了3%的增長速度，高於美國、日本、德國等全球主要經濟體，經濟總量突破120萬億元（人民幣，下同）。在取得上述成績的同時，也應當注意到，中國經濟面臨的「三重壓力」仍未實質性緩解，特別是當前經濟運行出現了四大變化，未來政策需要進一步加力應對挑戰。

　　2023年是復常之年，自去年底開始各國開始恢復國際航班往來，接下來隨着本港防疫措施亦逐步取消，港人重啟外遊，海外旅客亦回歸香港，加上今年年初兩地全面通關，本地消費市場亦已顯著回升，踏入3月1日，實施三年多的口罩令亦正式宣布取消，意味着三年的疫情正式告終，本港勢必全面復常。

　　圖：買家申請發展商提供的按揭時，須有足夠的還款能力。

　　圖：福田梅林片區三盤位置

　　圖：數據顯示，2月全港整體物業註冊量近6000宗，急升逾35%。\中通社

　　新一份財政預算案為本港樓市帶來小減辣驚喜，調減1008萬元以下首置印花稅，有利樓市。儘管近期愈來愈多美國聯儲局成員指出通脹頑強，稍後加息有可能其中一次是0.5厘。長遠去看，該段時間加息只是短暫性，樓市長線仍屬正面。

　　圖：香港新盤可售及實際推盤量

　　圖：2022年本港二手樓的流轉率低至2.8%，再創新低。